Acheter dans l’ancien : quel étage privilégier ?

Emmanuel PICARD
Publié le 24 mai 2017 à 9h30, mis à jour le 9 juin 2017 à 11h48
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Acheter dans l’ancien : quel étage privilégier ?

Dans un immeuble ancien, le choix de l’étage est à la fois une affaire de prix et de qualité de vie.

Les premiers et deuxièmes étages des immeubles anciens ont longtemps été considérés comme les niveaux les plus nobles. Logique : lorsque les ascenseurs n’existaient pas, ils permettaient de rentrer chez soi sans avoir à enquiller des volées de marches.

L’arrivée de la fée électricité et des élévateurs a changé la donne : la qualité d’agencement de ces grands appartements bourgeois reste un must, notamment quand leurs fenêtres ouvrent sur un paysage arboré. Toutefois, ils sont moins recherchés, car parfois moins lumineux et plus bruyants. A l’époque de Marcel Proust, cela ne posait pas problème : on interdisait aux calèches de circuler avant midi dans les quartiers huppés pour que les fers des chevaux frappant le pavé ne réveillent pas les dormeuses. Mais aujourd’hui, ces raffinements ne sont plus de mise et ce sont plutôt les étages élevés qui ont la cote.

Attention : les immeubles anciens des grandes villes ont généralement cinq étages et un sixième qui est occupé par les chambres de service.  Habiter dans les étages élevés est souvent synonyme de nuisances moins importantes que dans les étages inférieurs, mais également de prix plus élevés. A l’autre extrémité de l’immeuble, au rez-de-chaussée (RdC), les logements, situés à hauteur de passant, permettent aux acquéreurs de bénéficier d'une décote de 20 à 40%, c’est parce qu’ils offrent peu de luminosité et de moindres garanties en matière de sécurité comme d’intimité. Le RDC (voire le 1er) sont également très recherchés pour les commerces, les professions libérales, les personnes handicapées ou âgées qui craignent les pannes d’ascenseurs ou aiment profiter de l’animation de la rue depuis leur fenêtre et sans sortir.

Le fait que le RDC donne accès à un jardin ou à une cour constitue généralement un bonus, a fortiori si ces espaces privatifs sont calmes et sécurisés. 

L'ascenseur change la donne

Plus lumineux, les appartements situés entre le second et le quatrième étage permettent de s’éloigner du vacarme de la rue et peuvent bénéficier parfois d’un ascenseur. Si ce n’est pas le cas, les biens peuvent parfois être vendus avec une décote augmentant au fil des étages.

Lorsque le bâtiment est équipé d’un élévateur, la donne change et les prix ont tendance à monter à mesure que l’on se rapproche du ciel. Cette surcote est-elle justifiée ? Pas toujours. Si les parois lourdes et épaisses en maçonnerie des étages inférieurs constituent un rempart contre le bruit, leur épaisseur diminue souvent avec les étages supérieurs qui peuvent donc s’avérer plus bruyants.

Au volet nuisances, le dernier étage peut encore être pire, car certaines toitures isolent très peu du bruit… et de la pluie. C’est notamment le cas avec les immeubles à toit-terrasse des années 70 à l’étanchéité parfois défaillante. De même, suite à une déperdition de chaleur, si le chauffage est collectif, les derniers étages sont parfois moins bien chauffés que ceux situés plus bas.

Lorsque l’immeuble est bien construit, le dernier étage présente toutefois d’énormes avantages : il offre notamment une grande luminosité. A condition d’être correctement isolé, cette exposition est un bonus, a fortiori si le logement dispose d’une terrasse privée. Certains agents immobiliers se sont d’ailleurs spécialisés dans la vente de ces biens, rares et chers, que ce soit à Paris ou dans le sud de la France. 

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