Menez à bien votre parcours d'achat dans le neuf : 6 règles d'or à respecter

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IMMOBILIER - Choix du bien avant même que sa construction soit achevée, constitution d'un plan de financement, signature du contrat de vente... Investir dans un logement neuf implique de passer par différentes étapes incontournables. Présentation.

Le maître-mot est la patience. Que ce soit pour y vivre ou pour en tirer un revenu locatif, acheter un appartement neuf demande du temps car "entre le moment où vous trouvez votre bien et le moment ou vous aurez les clés, il s'écoule généralement entre un an et demi et deux ans et demi ou trois ans", prévient Olivier Marin, journaliste spécialisé en immobilier, rédacteur en chef d'Explorimmoneuf et auteur du Mémo de l'Immo (Editions du Mécène), un guide pratique destiné à ceux qui veulent acheter, louer ou investir.  De la découverte des plans à la remise des clés en passant par l'obtention du prêt immobilier, voici les étapes par lesquelles vous passerez.

1) Déterminez votre budget

Listez tout ce qui pourrait constituer votre apport personnel : vos économies (livrets bancaires, compte épargne entreprise, don ou emprunt dans votre entourage proche). Estimez aussi votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire ce que les banques accepteront de vous prêter en fonction de vos revenus et de la durée du crédit. Différents courtiers en ligne (Cafpi, MeilleurTaux ou Empruntis par exemple) permettent d'effectuer ce calcul en quelques clics. N'oubliez pas d'ajouter les droits de mutation (souvent appelés frais de notaire) au prix annoncé dans l'offre pour avoir une idée du montant total de l'opération. Vous pouvez également effectuer une simulation sur le site des Notaires de France.

Vous avez un coup de cœur pour un bien à un prix un peu trop élevé à vos yeux ? Gardez à l'esprit que le neuf est traditionnellement plus cher que l'ancien mais qu'il implique moins de dépenses en parallèle : peu de charges de copropriété en raison de l'absence de travaux à prévoir (d'autant que vous bénéficiez de la garantie décennale), installations électriques conformes aux dernières normes techniques, isolation thermique impliquant une moindre consommation énergétique, exonération de taxe foncière pendant les deux ans qui suivent l'achèvement de la construction dans de nombreuses communes ou encore droits de mutation de 3% à 4% (contre 7% à 8% dans l'ancien).

2) Recherchez votre bien

Les appartements qui pourraient vous intéresser ne sont, dans l'immense majorité des cas, pas encore sortis de terre. Vous aurez alors affaire à une vente sur plan, aussi appelée vente en l'état de futur d'achèvement (VEFA). Il faut donc vous projeter pour essayer de vous rendre compte du résultat. C'est à partir des brochures et des maquettes des promoteurs que vous devrez vous faire une idée. Les plans 3D permettant de visiter virtuellement le bien sont de plus en plus répandus.


Renseignez-vous aussi sur le quartier et sur son avenir, conseille Olivier Marin : "Il est important de se rendre sur place pour vérifier que le quartier est sûr et à proximité des transports, des commerces ou encore des écoles". Dans le cas de quartiers qui ont vocation à évoluer, informez-vous au maximum sans prendre pour argent comptant ce qu'on vous dit sur des projets encore flous car, au moment venu, "le plus beau loft du monde, s’il est très mal situé, perd de la valeur".


 N'oubliez pas non plus de "vérifier sur Internet quelle est la réputation du promoteur", prévient-il tout en précisant que "les principaux acteurs tels que Nexity, Cogedim, Vinci, Bouygues Immobilier, Eiffage, entre autres, sont connus pour être fiables.


Si vous avez l'âme d'un négociateur, "sachez que la marge de négociation est plus mesurée que dans l'ancien mais qu'elle existe", assure-t-il. Vos tentatives d'obtenir une ristourne auront le plus de chances d'aboutir si vous vous y prenez en avance... ou en retard : soit "en début de pré-commercialisation quand les promoteurs cherchent les premières signatures pour lancer leur projet", soit "en queue de programme, quand il y a eu des désistements d'acheteurs au dernier moment".

3) Réservez votre bien

Le contrat de réservation est une spécificité qu'on ne retrouve pas dans l'ancien. La description du futur logement (surface, nombre de pièces, situation dans l'immeuble, prix prévisionnel de vente et conditions de révision, matériaux utilisés, équipements notamment) et la date prévue de vente définitive. C'est le moment de demander à personnaliser votre futur appartement en choisissant, parmi les options proposées, le revêtement du sol et des murs (parquet, carrelage, peinture, faïence), les équipements de la cuisine ou de la salle de bains.


A la signature de ce document, un dépôt de garantie vous est demandé. Son montant dépend du temps qui vous sépare de la véritable vente : il ne peut dépasser 5% du prix de vente si le délai est inférieur à un an, 2% entre un an et deux ans. Au delà, aucun dépôt ne peut vous être réclamé.


Le promoteur valide le contrat de réservation et vous l'adresse par courrier recommandé. Relisez-le bien car vous avez 10 jours pour changer d'avis à partir du jour où vous le recevez. Passé ce délai, vous perdrez votre dépôt si vous ne signez finalement pas l'acte de vente définitif. Ainsi, vous avez intérêt à faire insérer dans ce contrat une clause suspensive, qui vous permettra de récupérer votre dépôt de garantie si vous n'obtenez pas de prêt.

4) Obtenez votre prêt

Une fois le bien réservé, il faut vous pencher précisément sur votre plan de financement. Pour obtenir le meilleur taux de crédit, sollicitez non seulement votre banque mais aussi les établissements concurrents. Vous pouvez aussi vous adresser à un courtier qui s'occupera de défendre votre dossier auprès des différentes banques. Vous aurez à fournir toutes sortes de papiers : identité, livret de famille, justificatif de domicile, bulletins de salaire, relevés de compte, avis d'imposition, copie du contrat de réservation du bien notamment.


Si votre dossier tient la route, vous obtiendrez généralement un accord de principe d'une ou plusieurs banques précisant son montant et son taux. L'établissement vous adressera dans un second temps une offre de prêt valide 30 jours et que vous ne pourrez accepter (autrement dit signer et renvoyer) qu'après un délai de réflexion de 10 jours au minimum. Prenez donc le temps de lire et relire ce document qui détaille les conditions :  la nature et l'objet du prêt, son montant, son taux, son coût total, le taux annuel effectif global (TAEG), le tableau d'amortissement, les garanties demandées notamment.


A noter : vous pouvez bénéficier de facilités de financement et d'avantages fiscaux. "S'il s'agit d'un premier achat d'une résidence principale, le prêt à taux zéro (PTZ) peur être un vrai coup de pouce puisqu'il permet de financer jusqu'à 40% du prix du logement dans les zones tendues et 20% dans les zones rurales", rappelle Olivier Marin. Dans le cas d'un investissement locatif, "le dispositif Pinel offre des réductions d'impôt de 12 %, 18% ou 21% du montant de l'opération pour un engagement de respectivement 6, 9 ou 12 ans, avec la possibilité de louer à ses parents ou à ses enfants".  

5) Signez le contrat de vente

Le notaire vous adresse le projet de contrat de vente au moins un mois avant la date arrêtée pour la signature de l'acte authentique de vente (et généralement 4 à 6 mois après la signature du contrat de réservation). Le document décrit précisément le logement et l'immeuble (superficie, nombre de pièces, situation au sein de la résidence, équipements collectifs, cave, parking, etc.) ainsi que la vente (date, prix) et l'échéancier des paiements. 


Dans une vente sur plan, les appels de fonds se succèdent en effet au fur et à mesure que les travaux avancent : ils représentent généralement 35% du prix de vente lorsque les fondations sont terminées, 70% lorsque la toiture est en place, 95% à l'achèvement du bâtiment et 5% à la livraison de l'appartement, c'est-à-dire lorsqu'il est mis à votre disposition.

6) Récupérez les clés

Lors de la visite de livraison, qui précède la remise tant attendue des clés, vérifiez que tout est conforme au contrat, quitte à venir avec un architecte ou un professionnel du bâtiment. Généralement, le bien correspond à ce qui avait été convenu mais en cas de défaut important, vous êtes en droit de consigner 5% du prix de vente le temps que les réparations soient effectuées.  

Outre les aléas liées aux travaux en eux-mêmes, il peut arriver que certains programmes soient retardés quelques mois par des recours déposés par des riverains pour s'opposer aux permis de construire. "La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) estime que 30.000 logements seraient bloqués par des recours abusifs mais la situation pourrait bientôt changer. L'article 24 du projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) prévoit en effet  légiférer pour accélérer les procédures", souligne Olivier Marin.  


Quoiqu'il en soit, en cas de retard, vous êtes en droit de réclamer des pénalités au constructeur, à son garant ou au maître d'oeuvre selon les situations. Leur montant minimum est de 1/3000e du prix de vente par jour de retard mais le contrat de vente peut prévoir qu'elles soient supérieures.

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