Face au Covid, faut-il assouplir les règles de l'accès aux prêts immobiliers ?

Face au Covid, faut-il assouplir les règles de l'accès aux prêts immobiliers ?
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ARRANGEMENTS - Forcés de refuser de plus en plus de dossiers de crédit, banquiers et courtiers voudraient que Bercy lâche la bride sur les conditions exigées pour l'obtention d'un prêt. En cause, la règle presque sacro-sainte des 33% de taux d'endettement.

Avec les effets de la crise sur les finances des ménages, mais aussi sur la confiance dans l'avenir de l'économie à moyen terme, les banquiers se sont faits ces derniers mois plus sourcilleux sur les dossiers de demande de prêts immobiliers qui leur sont soumis. Dans de nombreux cas, on demandera au candidat à la propriété de choisir un crédit plus long, ou de le financer par un apport plus élevé.

Une prudence née d'une crise économique qui ne fait que commencer, mais produit déjà ses effets. Selon une étude signée Meelo, 32% des propriétaires se disent aujourd'hui à la peine pour rembourser leur crédit immobilier, presque deux fois plus qu'en avril dernier. Le nombre de personnes susceptibles de se déclarer en surendettement aurait lui plus que triplé, à 7% des ménages interrogés. Ajoutez à cela un marché immobilier qui continue de grimper, même si les biens les plus recherchés ont un peu changé, et des taux d'intérêts qui ont remonté cet été, et le nombre de dossiers refusés par banquiers et courtiers s'envole. En quelques mois, on serait passé de 6% de refus à plus de 10% aujourd'hui.

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Si les dossiers refusés s'accumulent, c'est du fait des propres modes de calcul du risque de crédit des établissements financiers, mais aussi de règles qu'ils doivent respecter. Celles-ci viennent du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui a mis à jour en décembre 2019 ses recommandations aux banques et aux courtiers. Celles-ci tiennent en deux règles : ne pas dépasser une durée de crédit de 25 ans, et des mensualités de 33% du revenu de l'emprunteur. 

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La Chronique éco : Prêts immobiliers, de plus en plus de refus

Des recommandations qui pour les professionnels ont presque force de loi, mais dont ils voudraient aujourd'hui pouvoir s'affranchir. Si les dossiers d'acquisition d'une résidence principale ont peu souffert des règles d'accession au crédit, l'investissement dans l'immobilier locatif est devenu lui nettement plus compliqué, plus d'un dossier sur deux serait désormais retoqué. Pour ne pas freiner le marché immobilier, les courtiers imaginent de nouveaux paramètres : pouvoir par exemple dépasser les 33% d'endettement, à condition que le "reste à vivre" de l'emprunteur, ce qui lui reste de son revenu une fois sa mensualité payée, ne descende pas sous la barre des 1300 euros.

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Si elles voudraient des règles plus négociables, les banques ont toutes les raisons de se plier aux recommandations du HCSF, et pour cause, comme le relève ce dernier, leurs marges sur les crédits immobiliers sont presque inexistantes, du fait des taux d'intérêt extrêmement bas. Un revirement sévère de la situation économique, une augmentation massive du chômage, ou pire encore une récession dans l'immobilier pourraient devenir autant de risques majeurs pour elles, si elles devaient faire face à des défauts de crédit en nombre. À Bercy, on promet quand même une concertation avec les professionnels du crédit, avant la prochaine réunion du HCSF, en décembre prochain.

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Pour autant, si vous négociez en ce moment votre prêt immobilier, et que le banquier se réfugie derrière les recommandations du HCSF, rappelez-lui que le Haut Conseil a assorti ces règles d'un soupçon de souplesse. Comme il l'explique noir sur blanc (Document PDF), les banques pourront en dévier, sous conditions, pour 15% de leurs dossiers, surtout pour les primo-accédants et pour l'achat d'une résidence principale.

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