Valeur locative cadastrale : qu'est-ce que cette base obsolète (et injuste) qui sert de calcul à la taxe foncière ?

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FISCALITÉ - La valeur locative cadastrale, une notion très floue pour les contribuables, sert notamment à calculer le montant de la taxe foncière (que vous devez payer au plus tard ce dimanche si vous n'êtes pas mensualisé). Problème : cette base, qui date des années 1970, ne correspond plus à grand-chose aujourd'hui. Une réforme en profondeur est cependant prévue en 2026.

Elle influe énormément sur le montant de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. La valeur locative cadastrale d'un logement sert en effet de base pour calculer les impôts locaux. Il s'agit cependant de données fiscales "obsolètes, qui datent des années 1970". Un problème bien connu que le gouvernement a encore décrit en ces termes ce mardi 15 octobre dans un communiqué conjoint de la ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et du secrétariat d'État auprès du ministre de l'Action et des comptes publics. Le message portant sur la seule taxe d'habitation, dont la suppression progressive est engagée depuis 2018, évoquait ainsi un "impôt injuste" en raison de cette base de calcul dépassée.

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À quoi correspond la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale "représente le loyer théorique annuel que le bien serait susceptible de produire dans des conditions normales à une date de référence", selon la définition donnée sur le site de l'administration fiscale. C'est-à-dire, en théorie un an de loyer. Son principal problème aujourd'hui : "Elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties".

Afin de la calculer, chaque bien est classé dans une catégorie de logements allant de "grand luxe" à "très médiocre" (il en existe huit). Pour chacune d'elles, un tarif d'évaluation au mètre carré est déterminé. La surface est en outre pondérée avec des correctifs qui rendent compte de l'état, du confort ou encore des équipements du bien. Le nombre de pièces, la présence d'une terrasse, l'installation d'une baignoire, le nombre de WC ou encore le type de chauffage sont ainsi pris en compte.

Pour prendre l'exemple de la taxe foncière -à régler au plus tard ce dimanche 20 octobre 2019 sur Internet si vous n'êtes pas mensualisé-, cette valeur locative cadastrale est ensuite divisée par deux, puis multipliée par le taux fixé par les collectivités locales (ville + département). Différentes taxes additionnelles telles que Gemapi pour les inondations, Tse pour les équipements, Tasa pour les transports ou encore Teom pour les poubelles peuvent en outre s'ajouter au montant final que chaque contribuable assujetti doit payer.

Pourquoi est-elle devenue injuste ?

Bien que, pour tenir compte de l'inflation, la valeur locative soit réévaluée chaque année (un coefficient unique est appliqué à l'échelle nationale), elle ne reflète plus forcément le marché d'aujourd'hui. Car depuis 1970, le quartier a pu prendre de la valeur ou, au contraire, en perdre. Et le logement en lui-même a pu être amélioré ou dégradé.

Deux exemples opposés peuvent illustrer ces incohérences : tout d'abord, un centre-ville anciennement délabré à l'époque mais récemment rénové et auquel sont toujours accolées des valeurs locatives faibles. Ou, à l'inverse, des immeubles neufs en 1970 conservant des valeurs locatives élevées alors qu'ils ont très mal vieilli. Il peut donc arriver que, pour des logements aujourd'hui équivalents, les impôts locaux passent du simple au double dans un même pâté de maison.

Est-elle mise à jour ?

Cette valeur locative peut être réévaluée chaque année, en plus de l'inflation, si des travaux ont été réalisés (et déclarés) par le propriétaire. C'est notamment le cas lors d'un achat. Parallèlement, des opérations de revalorisation des bases locatives sont menées dans différents départements par la Direction générale des finances publiques. Selon Bercy, cela a par exemple été le cas pour 130.000 foyers fiscaux en 2019 (notamment en Isère), qui ont ainsi vu cette valeur augmenter mais aussi, plus rarement, baisser. 

En outre, une réforme en profondeur de cette base fiscale est prévue pour 2026, à en croire le projet de loi de finances actuellement débattu au Parlement. Mais cette refonte ayant déjà été repoussée par le passé, nul ne sait pour l'heure ce qu'il en sera vraiment le moment venu. 

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