Immobilier : prix, taux, villes... un marché toujours aussi dynamique, dans le neuf comme dans l'ancien

Immobilier : prix, taux, villes... un marché toujours aussi dynamique, dans le neuf comme dans l'ancien

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PATRIMOINE - Porté par des taux d'intérêt encore extrêmement bas en 2018, le marché de l'immobilier reste sur sa très bonne lancée de 2017, après un léger infléchissement en début d'année. Si le volume de vente pourrait un peu baisser, les prix, eux, continuent de monter. Tour d'horizon.

L'euphorie de 2017 n'a pas totalement disparu. Après un début d'année 2018 plutôt calme, les Français affluent de nouveau dans les agences immobilières et chez les promoteurs. Un dynamisme qui s'explique par les succès des dispositifs Pinel et du Prêt à taux zéro (PTZ) mais aussi par des "conditions d'accès au crédit incroyables depuis un an et demi", remarque Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents, une plateforme qui permet aux particuliers d'estimer le prix moyen auquel le mètre-carré se vend à un endroit donné, grâce à des moyennes effectuées à partir des données de vente de plus de 10.000  agences immobilières. A noter : le taux d'emprunt est de 1,64% sur 20 ans pour les bons dossiers actuellement, selon les moyennes publiées par le courtier MeilleurTaux début juin. 

Demande forte et taux d'emprunt qui ne remontent pas

Des conditions qui ont permis la vente de 968.000 logements anciens l'an dernier, selon les Notaires de France, et de 158.000 logements neufs (dont 118.000 à des particuliers), selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Le volume des transactions a ainsi augmenté de 10% dans l'ancien, et de 5,9% dans le neuf renouant avec les niveaux d’avant‐crise. (2008)


Mais si cette frénésie ne va pas durer éternellement - les Cassandre avaient annoncé à tort une année 2018 très compliquée - , elle pourrait néanmoins se prolonger encore. "Si on en croit les récentes déclarations de la Banque centrale européenne (BCE), la sortie progressive de sa politique des taux bas ne devrait a priori pas entraîner de hausse des taux accordés par les banques aux particuliers avant mi-2019", estime Thomas Lefebvre. Il convient toutefois de "garder un œil sur l'Italie, qui, si elle venait à faire un déficit, fragiliserait certaines banques en France", prévient-il.

En attendant, c'est à 33,2 ans en moyenne que ceux qui se lancent dans l'immobilier font leurs premiers pas, selon les chiffres de MeilleurTaux portant sur 2017. Ils empruntent en moyenne 199.445 euros sur 20 ans et 5 mois. Ceux qui investissent dans le locatif franchissent ce cap à 45 ans en moyenne, selon une enquête menée en 2017 par le Crédit Foncier auprès de ses clients. Ils vivent en couple pour les trois-quarts d'entre eux (73%) et disposent d'un revenu de 70.300 euros annuels. Leur choix s'oriente neuf fois sur dix vers les appartements plutôt que les maisons pour une surface moyenne de 45 m². Ce bien, d'un coût médian de 168.000 euros, est la plupart du temps financé avec peu (ou pas) d'apport sur 20 ans et 5 mois.

Prix élevés qui continuent de monter

• Dans l'ancien, tout porte à croire que la hausse moyenne de 2% observée sur l'année 2017 au niveau national (2600 euros/m² contre 2700 euros/m² au plus haut historique en 2011) continuera sur sa lancée. Des moyennes qui ne sauraient gommer de grandes disparités entre Paris (9043 euros/m² au 1er juin 2018 pour les appartements), Marseille (2430 euros/m²) ou Châteauroux (924 euros/m²) par exemple.


"Vu comme 2018 est parti, les prix pourraient augmenter de 2% à 3% en moyenne sur l'année alors que le nombre de transactions pourrait quant à lui un peu baisser", analyse le responsable des data de Meilleursagents. Pour preuve : les prix ont connu une augmentation de 3,5% sur un an au premier trimestre 2018, selon l’indice des prix notaires-Insee.

• Quant aux logements neufs, leurs prix ont augmenté de 1,8% en moyenne sur l'année, à 4133 euros/m² au niveau national (4870 euros/m² en Ile-de-France et 3796 euros/m² en régions). Là encore, les écarts sont importants à l'échelle locale, que ce soit d'une région à l'autre ou entre zone urbaine et rurale. Au premier trimestre 2018, les prix de vente ont connu une hausse de 2,8% pour les appartements et 3,3% pour les maisons individuelles par rapport au premier trimestre 2017, selon le ministère de la Transition écologique et solidaire.

Les endroits où les prix flambent

• Dans l'ancien, les biens des centres urbains sont les plus prisés. "A l'exemple de Bordeaux qui a concentré tous les regards l'an dernier avec une envolée des prix de plus de 16%, atteignant presque 6000 euros/m² dans certains quartiers". Des excès qui avaient caché le dynamisme de Lyon, qui cumule 9,8% de hausse sur douze mois au 1er juin 2018, pour un mètre carré moyen de 3929 euros pour les appartements et de 4184 euros pour les maisons. Sans oublier Paris, où la hausse des prix est particulièrement soutenue pour les studios et deux pièces (+0,7% en mai) mais contrebalancée par une très légère baisse sur les grands appartements, d'au moins trois pièces (-0,2% en mai). A prévoir cependant, une demande accrue en été des familles qui souhaiteront être installées pour la rentrée de septembre.


Les temps de trajets domicile-travail sont aussi à considérer. Car, pour le même prix et à 20 minutes de métro, certains peuvent voir un avantage à loger dans 63 m² à Asnières-sur-Seine dans les Hauts-de-Seine plutôt que dans 40 m² à la Bourse, dans le IIe arrondissement de Paris. Pour le même budget et à 43 minutes du centre de la capitale, en empruntant le Transilien, la surface sera carrément de 150m² à Eragny dans le Val-d'Oise.

"Il est évident que les villes bien connectées au réseau de transport sont attractives. En région parisienne, le Grand Paris va redistribuer les cartes. Bagneux, dans les Hauts-de-Seine, par exemple, sera dans trois ans directement relié à la Défense avec la ligne 15 du métro. Aubervilliers, en Seine-Saint-Denis, dont les prix sont actuellement inférieurs à 4000 euros/m², sera hyper-connecté demain avec le Grand Paris Express et le prolongement de la Ligne 12 du métro. Sans oublier Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis, qui sera l'une des villes phares des JO2024", énumère parmi tant d'autres exemples Thomas Lefebvre.


• Dans le neuf, la tendance est aussi à la hausse des prix. Nice caracole en tête, à 5138 euros/m² en moyenne l'an dernier et une augmentation de +3,7% sur un an. Mais c'est surtout à Caen (+6,7%, 3160 euros/m²), Clermont-Ferrand (+6,4%, 3280 euros/m²), Bordeaux (+6,4%, 3907 euros/m²), Besançon (+5,4%, 3138 euros/m²), Dijon (+5,4%, 3125 euros/m²), Nantes (+5,2%, 3878 euros/m²) ou Rouen (+4,3%, 3127 euros/m²) que les prix se sont envolés. Les prix ont en revanche quasiment stagné, voire reculé, à Grenoble (+0,5%, 3601 euros/m²), en Île-de-France (+0,3%, 4870 euros/m²) ou à Lille (-0,3%, 3304 euros/m²). 

Une hausse qui se confirme sur le début de l'année 2018, comme le montre la carte ci-dessus présentée mi-mai par la FPI.

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