Crédit immobilier : les clés pour obtenir le meilleur taux

Avec des taux d'intérêt historiquement bas, il est possible d'emprunter pour une très longue durée. Alors, est-ce le bon moment pour acheter votre logement ?

BANQUES - Les taux immobiliers se maintiennent à des niveaux historiquement bas. S’ils vous encouragent à acheter, veillez à engranger un apport d’au moins 10 %, prenez garde à vos dépenses et faites jouer la concurrence.

1,05 %. Il s’agit du taux d'intérêt moyen, toutes durées et toutes banques confondues, pour un crédit immobilier. En septembre, d’après les chiffres mensuels de l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux moyens tournaient autour de 0,87 % pour un crédit de 15 ans, de 0,99 % pour 20 ans et de 1,16 % pour 25 ans. Historiquement bas depuis des mois, ils pourraient cependant repartir à la hausse avec la reprise de l’inflation et une surveillance plus accrue des crédits immobiliers délivrés par les banques. En attendant, cela ne coûte quasiment plus rien d’emprunter et les Français se pressent de demander des crédits pour une durée moyenne de 233 mois (19 ans et 5 mois), là encore un record.

Est-ce pour autant le moment d’acheter ? Si les courtiers répondent généralement que c’est toujours le moment, Sandrine Allonier, responsable communication du courtier en crédit immobilier Vousfinancer, tempère : "Les prix grimpent ou se maintiennent partout à des niveaux très élevés. Si le télétravail finit par perdre du terrain, certaines habitations en périphérie ou dans des villes moyennes pourraient subir d’importantes décotes. La chute des taux d’intérêt fait mécaniquement baisser le taux d’usure (taux d’intérêt maximum, majoré d’un tiers par rapport au taux moyen sur le dernier trimestre, que la banque peut légalement proposer). Les emprunteurs les plus fragiles (seniors, handicapés, malades chroniques) peuvent se retrouver exclus du marché. Le haut conseil de stabilité financière vient également de graver dans le marbre l’obligation pour les banques de limiter l’emprunt à 35 % d’endettement par rapport au salaire net sur 25 ans (27 dans le neuf). Les primo-accédants, avec un apport limité, pourraient en pâtir."

Pas question de décourager les investisseurs pour autant. Sandrine Allonier rappelle que les banques veulent toujours prêter, même en fin d’année : "Les banques ne sont pas limitées puisqu’elles reportent les prêts signés lors du dernier trimestre sur le bilan de l’année suivante. Elles profitent d’un effet de liquidité et elles peuvent faire des propositions plus intéressantes." Que faut-il faire pour obtenir le meilleur taux possible ? Préparez avec attention votre dossier et maîtrisez les conditions d’octroi du prêt.

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Cumulez de l’apport

Aujourd’hui, les banques ne prêtent quasiment plus sans apport. Les crédits immobiliers ne leur rapportent plus et elles demandent à leurs clients une participation d’au moins 10 % pour faire baisser le risque qu’elles prennent en prêtant. Sandrine Allonier conseille de financer 20 % de l’achat avec des fonds propres pour faire baisser le taux et éventuellement la durée. Renseignez-vous si vous êtes éligible au prêt à taux 0 (en cas de premier achat et si vous avez peu de revenus). Il existe également d’autres prêts aidés : le prêt action logement, le prêt aux fonctionnaires, le prêt d’accession social ou encore le prêt conventionné.

Surveillez vos dépenses

Les banques font très attention à vos tenues de comptes. Si vous maîtrisez vos dépenses, elles vous feront davantage confiance et vous prêteront plus facilement. Évitez de vous retrouver à découvert les mois précédents votre demande. Sandrine Allonier précise que les banques restent attentives à vos dépenses : "Elles prennent très mal les jeux de hasard, les achats en jeux vidéo ou autres achats compulsifs."

Si vous en avez et si vous le pouvez, réduisez vos autres crédits pour diminuer votre taux d’endettement et obtenir de la banque une mensualité plus importante. Surveillez votre capacité de paiement : prêt ou loyer que vous payez par mois avant votre achat, ce que vous parvenez à mettre de côté et votre reste à vivre. Plus il vous restera d’argent pour vivre, plus la banque acceptera de vous prêter davantage. Achetez lorsque votre parcours professionnel se stabilise : les banques n’exigent pas de CDI, mais elles veulent s’assurer que vous disposerez bien de revenus stables et constants tout au long de la durée du prêt. Enfin, empruntez le plus jeune possible pour vous permettre de vous libérer de tout remboursement au moment de votre retraite.

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Faites jouer la concurrence

Les courtiers, à l’image de Sandrine Allonier, conseillent surtout de faire jouer la concurrence entre les banques. "Les stratégies commerciales diffèrent entre les banques, et même selon le moment de l’année dans un même établissement. Avec un même profil, les écarts entre les propositions peuvent atteindre 0,6 point : pour un crédit sur 20 ans, par exemple, des banques proposent un taux de 0,9 tandis que d’autres préfèrent 1,5 %." Elle ajoute qu’il ne faut pas se démonter et négocier : "Il arrive souvent que la banque qui domicilie vos revenus vous propose un taux très moyen. Revenez avec des propositions d’institutions concurrentes et vous verrez que dans un second temps, elle se montrera plus offensive et réellement intéressante." Étudiez enfin les propositions alternatives que les banques peuvent vous faire. Elles vous incitent souvent à contracter des produits qu’elles commercialisent : assurance habitation, assurance vie, part sociale, plan d’épargne, etc., en échange d’une réduction, parfois substantielle, des frais de dossier. Si une banque vous propose une assurance qui vous paraît utile, résiliable à tout moment, avec en contre partie une diminution par 2 ou 3 des frais de dossier, vous pourriez y gagner financièrement.

Enfin, sachez que, suite à la décision du haut conseil pour la stabilité financière de restreindre l’accès aux crédits, le cabinet de courtiers La Centrale de Financement anticipe une baisse d’environ 5 % du prix de l’immobilier dans les zones tendues. Les taux d’intérêt devraient augmenter légèrement de leur côté. Cette bascule n’impactera pas beaucoup votre budget d’achat.

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