Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Comment investir dans l’immobilier locatif ?
Conso

Une dizaine de dispositifs existent pour investir dans le logement locatif. Seul ou à plusieurs, en France ou ailleurs, en payant la totalité ou une partie de la valeur du bien ou avec une souscription, il y en a forcément un qui convient à vos moyens.

Acquérir un bien immobilier et le louer fait aujourd’hui parti des meilleurs investissements possibles. Tous les ménages ont besoin de se loger et le coût de la pierre ne cesse de s’apprécier. De nombreuses manières très différentes d’acheter permettent à des propriétaires hétéroclites de s’y retrouver. Faisons le point sur les dispositifs disponibles.

Toute l'info sur

Investir dans l'immobilier

Achat sec

La première solution repose sur une acquisition classique d’un bien immobilier, financé par un apport net et un prêt bancaire. Pour s’y retrouver, il faudra évaluer la dynamique du quartier d’achat, l’évolution des prix dans l’environnement choisi et la rentabilité du bien. Une ville moyenne, étudiante et attractive qui étend ou modernise une partie de ses transports en commun se révèle idéale. La demande de location y demeure forte due à la présence d’étudiants, de commerciaux et d’un généreux bassin d’emploi. La valeur du bien devrait augmenter grâce aux transformations urbaines permises par les nouveaux métros, tramways voire même les téléphériques urbains. Les premiers prix tournent autour de 30.000 €. Vous vous y retrouverez si la rentabilité de votre bien oscille entre 3 et 5 %.

Pour les néophytes, les courtiers en immobilier conseillent de se tourner vers des petites surfaces, studios ou deux pièces. Certes, plus la surface est petite, plus le prix du mètre carré croît, mais au final, un logement modeste et fonctionnel coûtera toujours moins cher qu’une spacieuse maison. Par ailleurs, l’appartement demandera moins d’entretien et restera plus facile à gérer.

Sachez que les logements neufs, plus onéreux, se déprécient assez vite. Dans l’ancien, vous pouvez défiscaliser des travaux et offrir une habitation confortable avec beaucoup de charme. Si vous le meublez, l’État vous accordera de nouvelles réductions fiscales.

Logements particuliers, commerces et bureaux

Environ 2,5 millions de Français suivent des études universitaires. La demande de logement des étudiants demeure importante. Leur rentabilité reste soutenue. Si vous optez pour une résidence universitaire, vous parviendrez toujours à louer. Le dispositif Censi-Bouvard vous offre des avantages fiscaux non-négligeables : une réduction d’impôt de 11 % et un remboursement de la TVA sur le prix d’achat. Il faudra vous assurer que 70 % des logements de l’immeuble sont bien destinés à des étudiants, vous engager à louer pendant au moins 9 ans et meubler votre appartement.

Vous pouvez décider de privilégier l’immobilier commercial. Jusqu’à deux fois plus rentable, l’immobilier de bureau offre des baux flexibles où tout se négocie, y compris l’obligation par le locataire de payer le loyer pendant une période donnée, même s’il n’exploite plus les locaux avant la fin de l’échéance. Attention, il conviendra d’acquérir des pièces plus spacieuses (au moins 100 m²), donc plus dispendieuses. La crise du coronavirus a généralisé le télétravail et impossible de prévoir un retour régulier des salariés dans leur entreprise. Celles-ci vont peut-être réfléchir à deux fois avant de louer de nouveaux bureaux. En somme, il s’agit d’un investissement risqué, surtout si c’est le premier dans le domaine.

Investir à l’étranger ou dans des locations saisonnières

Au-delà des frontières hexagonales, de nombreux pays se démènent pour attirer les investisseurs immobiliers. Certains leur demandent de placer plus de 500 000 euros par exemple ou de vivre sur place pour consommer. D’autres états, comme le Portugal, dispensent l’acquéreur de la taxe foncière les premières années. Prudence si vous retenez cette solution, il faudra maîtriser l’environnement de votre logement : la langue locale, la culture et les lois régissant l’immobilier, l’évolution des prix, etc.

Enfin, mettre son logement à disposition de locataires saisonniers reste possible. Vous pouvez acquérir des chambres hôtelières, entièrement gérées par les hôtels, ou des résidences touristiques dans des zones de passage, des villes aux nombreux monuments ou en bord de mer par exemple, à gérer soi-même. Si la rentabilité de ces logements dépasse toutes les autres, elle reste très irrégulière et fortement dépendante de la conjoncture. La crise du coronavirus et les confinements qui en ont découlés ont interrompu les flux touristiques et les investisseurs ne perçoivent plus aucun loyer depuis mars.

Lire aussi

Acheter à plusieurs

En cas de budget réduit ou si vous préférez prendre moins de risque, il existe quelques manières d’acheter une partie seulement d’un logement. Vous pouvez d’abord participer à une campagne de crowdfunding en prêtant la somme que vous voulez. Les courtiers en immobilier conseillent néanmoins de favoriser des plateformes qui proposent des tickets d’entrée à 500 € minimum. Il s’agit ici d’aider un promoteur à boucler le financement de son projet pour un logement neuf ou subventionner des travaux dans l’ancien. Vous ne deviendrez pas propriétaire et vous n’aurez aucune contrainte (pas de travaux à financer ni de locataire à trouver). Généralement, le promoteur rembourse dans les 12 à 24 mois qui suivent avec des intérêts pouvant aller jusqu’à 12 %.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent une alternative intéressante. En investissant à partir de 1000 €, vous devenez actionnaire d’une société disposant de logements et ou bureaux, commerces, etc, en France et à l’étranger. Cette diversité de profils de biens mutualise les risques et apporte un rendement d’environ 4,5 % que vous percevrez chaque trimestre au prorata de votre participation de départ. Vous pourrez vendre vos parts quand vous voudrez pour récupérer des liquidités. Enfin, la SCPI se charge de la gestion des biens, de l’entretien des locaux, des formalités administratives et fiscales.

Leurs cousines, les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) et les Real Estate Investment Trust (REIT) équivalent à l’international, leur ressemblent. Sauf qu’ici, les actions cotées en bourse gagnent ou perdent quotidiennement de la valeur. Le risque prend tout son sens et les courtiers conseillent aux investisseurs de consulter les rapports financiers des SIIC avant de se lancer. Autre inconvénient : impossible de demander un emprunt immobilier pour acheter une SIIC. Il faudra prendre un crédit à la consommation aux intérêts beaucoup plus élevés.

Avant d’investir, il convient de comparer les dispositifs qui se présentent à vous : dépenses de départ, rendements, gestion, avantages fiscaux, etc. D’autres, à l’instar du viager, proposent encore de nouvelles perspectives.

Sur le même sujet

Les articles les plus lus

EN DIRECT - Covid : l'utilisation du vaccin AstraZeneca étendue aux plus de 65 ans "avec comorbidités", annonce Véran

EN DIRECT - Affaire des "écoutes" : Gérald Darmanin témoigne de son "soutien amical" à Nicolas Sarkozy

VIDEO - Golden Globes : Chadwick Boseman sacré meilleur acteur, sa veuve livre un émouvant discours

Covid-19 : Moselle, Haute-Garonne, Nice... Les mesures de restrictions locales se multiplient

Son enfance en Algérie, son grand amour partagé : Marthe Villalonga ouvre ses jardins secrets

Lire et commenter