Faut-il investir en SCPI logistique ?

Faut-il investir en SCPI logistique ?

ÉPARGNE - Dans la famille des Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI, les investisseurs ont l’embarras du choix pour placer leur argent. Avec le boom du commerce en ligne, les SCPI logistiques séduisent de plus en plus d’épargnants. À tort ou à raison ?

Pour beaucoup d’investisseurs, la notion de logistique était un mot abscons. Ces derniers préféraient se tourner vers l’immobilier résidentiel ou les bureaux. Il faut dire que, même pour les sociétés de gestion, notamment celles de Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI, la logistique n’était pas leur typologie d’actifs préférée. Avec l’essor du e-commerce induit pour partie par la crise du Covid-19, la situation a grandement changé. Les ventes en ligne mondiales devraient croitre de plus de 20% sur l’année 2021. Dans ces conditions, pourquoi est-ce avantageux de placer son argent dans des SCPI logistiques ?

Qu'est-ce qu’une SCPI logistique ?

Au sens large, la logistique regroupe les entrepôts, les locaux d’activités, les centres de stockage et de tris mais aussi les messageries. Les liens entre le e-commerce et la logistique sont donc indéniables. En 2020, le chiffre d’affaires du e-commerce en France a atteint 112 milliards d’euros, soit 13,4 % du commerce. En raison de la digitalisation accélérée du commerce de détail, la part de marché du e-commerce va poursuivre sa hausse.   

L’inexorable essor du commerce en ligne en fait donc un marché profond et prometteur. Le commerce en ligne nécessite jusqu’à trois fois plus d’espace logistique que le commerce de détail traditionnel (source Ivanhoé Cambridge). C’est pour cela que les sociétés de gestion de SCPI ont pris le train en marche, un train qui est devenu un TGV depuis l’an dernier. En effet, les SCPI logistiques font désormais partie des meilleures SCPI puisque certaines d’entre elles peuvent rapporter jusqu’à 6 % nets par an. C’est mieux que la performance moyenne des SCPI de rendement.

Comme le remarque Gregorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : "L’immobilier logistique est sur une pente ascendante. Nous avons cru très tôt au potentiel de cette forme d’épargne simple et rémunératrice. Nous continuons donc à plébisciter l’achat de SCPI logistiques dans nos portefeuilles SCPI pour les investisseurs qui nous téléphonent au 01.44.56.00.23."

Pourquoi acheter des SCPI logistiques ?

Investir dans une SCPI logistique permet de faire face à la pénurie de terrains urbains. Cette classe d’actifs est performante car une grande partie de sa valeur réside dans son emplacement. En effet, la logistique nécessite de gérer de manière optimale le dernier kilomètre afin d’assurer des livraisons dans les 24 heures suivant l’achat. Il s’agit donc d’offrir aux clients un service rapide et efficace. 

Cette efficacité est renforcée par la structure des entrepôts qui peuvent être des hangars XL ou des mini-pôles logistiques. Un nouveau modèle d’entrepôts logistique est donc en train de voir le jour. Cette prise de conscience est renforcée par le fait que les entrepôts logistiques vont être ancrés dans le respect de l’environnement. Ainsi, une charte d’engagement visant à construire et à exploiter des entrepôts plus respectueux de l’environnement a été signée par l’État et par les professionnels de l’immobilier logistique. 

Construire mieux avec un faible impact environnemental est devenu la priorité des entreprises logistiques, notamment du fait des économies de charges consécutives. Souscrire à des SCPI logistiques revient donc à gagner sur les deux tableaux : le rendement de son épargne et la protection de l’environnement. 

C’est ce qu’ont fait les associés de la SCPI Activimmo, gérée par Alderan qui capitalise déjà près de 200 millions d’euros. Ce produit d’épargne immobilière assistée a rapporté 6,05 % à ses associés l’an dernier ce qui en fait sans conteste l’une des meilleures SCPI de rendement.   

Toutefois, si la SCPI Activimmo est l’une des SCPI de rendement les plus en vue actuellement, ce n’est évidemment pas la seule et il est recommandé de la mixer avec d’autres SCPI pour se confectionner un portefeuille SCPI diversifié. 

Pourquoi mixer des SCPI logistiques avec d’autres SCPI ?

Il est certes possible de se créer un portefeuille SCPI 100 % logistique mais cela serait dommage et ne permettrait pas de profiter de la richesse des SCPI de rendement. Aussi, au-delà des qualités des SCPI logistiques, il faut penser à investir dans des SCPI européennes multi-diversifiées et dans des SCPI résidentielles.

Il est ainsi opportun de s’intéresser aux SCPI européennes qui permettent de posséder du patrimoine sur des pays comme l’Allemagne ou la Grande Bretagne. Il ne faut pas non plus hésiter à acheter des parts de SCPI résidentielles qui sont des SCPI de fond de portefeuille qui ont fait également leurs preuves.

Comme le constate Laurent Fages, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI : "La principale règle d’un portefeuille SCPI résilient est de mixer au moins trois SCPI afin de diversifier suffisamment son portefeuille. Acheter uniquement des parts de SCPI logistiques serait donc réducteur et ne permettrait pas de profiter des autres typologies d’actifs."          

Les SCPI européennes offrent la possibilité aux investisseurs de posséder des actifs à la fois en zone euro et dans le reste de l’Europe. En outre, ces SCPI de rendement à capital variable sont très avantageuses au niveau fiscal puisque leurs dividendes ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. Autre atout, certaines SCPI investissent sur une multitude de secteurs à la fois (bureaux, commerce, santé…).

Il est aussi très intéressant de confectionner son portefeuille SCPI avec des SCPI résidentielles, qui, comme les SCPI logistiques, sont 100 % françaises. Avec les SCPI résidentielles, tous les investisseurs seront en terrain connu puisqu’il s’agit d’acheter des immeubles locatifs en France. 

L’achat de parts de SCPI logistiques est devenu très profitable. Tous les classements SCPI et les simulateurs SCPI sont d’accord sur ce point. Aussi, oui, il faut investir dans les SCPI logistiques mais il convient de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et de mixer ses SCPI en se confectionnant un portefeuille multi-SCPI.  

Pour devenir le véritable logisticien de votre patrimoine, il vaut mieux prendre attache avec des spécialistes des SCPI qui sauront trouver pour leurs clients les meilleures SCPI. Ceux de la plateforme digitale La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23) font figure de référence de la pierre papier depuis plus de dix ans. C’est toujours utile de prendre leur avis avant d’investir en SCPI.

"La logistique est un marché très dynamique soutenu par la croissance à deux chiffres du commerce en ligne. Les SCPI logistiques peuvent représenter un atout de poids pour votre patrimoine en complément d’autres SCPI notamment celles investies en Europe" précise Théo Darroman, consultant senior de La Centrale des SCPI, première plateforme (www.centraledesscpi.com – 01.44.56.00.23) dédiée à la distribution de parts de SCPI. 

Au-delà de la souscription de SCPI logistiques, les SCPI dans leur ensemble seront une nouvelle fois les meilleurs élèves du monde de l’épargne en 2021, loin devant l’assurance-vie en fonds euros ou l’achat d’un appartement locatif.

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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