Investissement en résidence services : protecteur et rentable

Investissement en résidence services : protecteur et rentable

La solidité de la pierre combinée à un rendement supérieur à celui de l’assurance-vie : l’investissement en résidence services est aussi synonyme d’avantage fiscal.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un sésame patrimonial destiné à tous ceux souhaitant se procurer un complément de revenu. Il concerne la location de logements meublés. 

L’investisseur achète par exemple une chambre de 20 m² au sein d’une résidence comprenant des services collectifs réservés à ses occupants (blanchisserie, etc.) Lors de l’acquisition, il signe un bail commercial (9 à 12 ans) avec un professionnel. Ce gestionnaire s'occupera de louer son bien en lui garantissant un loyer dont le montant comme les modalités de revalorisation sont fixés dès le départ. 

Cette rente immobilière sera versée que le bien soit occupé ou non. "Cette garantie est précieuse pour les investisseurs achetant à crédit, certains que leurs échéances de remboursement seront épongées grâce au versement régulier des loyers", explique Louis Legasse, associé gérant chez Fortuny conseil.  

La répartition des charges est fixée dans le bail que signe l’investisseur en LMNP avec le gestionnaire : la taxe foncière et les honoraires de syndic sont à la charge de l’investisseur. Les frais de gestion et les travaux (gros œuvre, entretien, mise aux normes, etc.) généralement assumés par l’exploitant. 

Résidences seniors, étudiantes, tourisme… quel investissement LMNP privilégier ?

Résidences étudiantes, résidences de tourisme, résidences d’affaires, résidences seniors, EHPAD… : le statut de LMNP donne accès à plusieurs catégories immobilières. La crise sanitaire a démontré que certaines résidences protègent mieux les investisseurs que d’autres. "Ainsi alors que les résidences étudiantes se sont dépeuplées suite à la fermeture des universités, les EHPAD ont conservé un taux d’occupation proche de 100 %", reprend Louis Legasse. La crise sanitaire n’a pas changé la donne puisque l’entrée dans ces établissements régulés et contrôlés par l’Etat, est fréquemment précédée par une liste d’attente.

Pour investir dans un EHPAD, les investisseurs disposent de 2 régimes fiscaux : 

- Le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) qui permet de profiter d'un abattement de 50 % sur les loyers tout en échappant aux cotisations sociales.

- Le régime réel qui permet de créer un déficit : l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) ainsi que les amortissements qui peuvent être déduits des loyers. Avec ce système, l’investisseur diminue ses recettes, et donc le montant de ses impôts. 

Plusieurs critères sont à prendre en compte avant d’investir dans une résidence services de type EHPAD, dont le taux d’effort, c’est-à-dire le ratio entre les loyers versés aux propriétaires et le chiffre d’affaires généré par la résidence. "Ce taux d’effort ne doit pas être trop élevé (25 % au maximum) pour que le gestionnaire puisse tenir la rentabilité (4 à 6 %) promise aux propriétaires", souligne Louis Legasse.

Autre critère de sélection : choisir un EHPAD géré par un des plus gros gestionnaires du marché, avec au minimum 80 lits et si possible une unité Alzheimer. Cela pérenise l’exploitation des établissements sur le long terme.  

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