Immobilier : pas de garantie de loyer pour les propriétaires de logements indécents

Des logements condamnés, dans le centre de Marseille, en février 2021.

DROIT - Si un propriétaire veut bénéficier de la garantie des loyers, il doit fournir un logement décent. Dans le cas contraire, le locataire ne peut pas faire annuler le contrat de cautionnement, mais les juges peuvent en modifier l'application.

Vous habitez dans un petit appartement cossu et décoré avec goût du centre-ville de Bordeaux. Vous disposez de toutes les commodités de confort, double vitrage, isolation au bruit, cuisine aménagée, etc. Problème : vous constatez que de l’eau s’infiltre dans votre salle de bain. Des flaques se forment autour de vos sanitaires. L’aération de la pièce semble défaillante. L’appartement ne comporte plus les caractéristiques d’un logement décent.

Selon la loi confirmée par la jurisprudence, un logement décent doit se conformer à des exigences de sécurité (installations sanitaires ou électriques par exemple). La salubrité des lieux ne doit pas porter atteinte à la santé du locataire. Des normes minimales de chauffage, de surface, de hauteur de plafond ou d'éclairage naturel sont requises. Si le logement devient indécent, la justice peut interdire à son propriétaire de le louer. 

Si un contrat le lie déjà à un locataire, la justice peut obliger le propriétaire à réaliser les travaux demandés, accorder des dommages et intérêts au locataire ou ordonner une diminution du loyer après l’échec d’une conciliation.

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L’organisme public Action logement propose aux propriétaires de garantir le paiement des loyers des logements loués, en résidence principale, avec une condition de loyer maximum. Voici quelques mois, l’organisme, agréé par l’État, a saisi la justice après avoir remboursé un an de loyer à un propriétaire que le locataire refusait de payer. Action logement réclamait au propriétaire la restitution de la somme allouée en arguant que son logement, frappé d'un arrêté de péril, n'était plus décent. Pour l'organisme de cautionnement, le propriétaire, de mauvaise foi dans l'exécution de son engagement, ne peut pas exiger de la caution le versement d'un loyer.

Dans ce cas de figure, la Cour de cassation n’a pas fait annuler le contrat. "La mauvaise foi de l'un n'est pas une cause d'inexécution du contrat par l'autre. Le juge peut néanmoins refuser de faire produire effet à une clause du contrat qui aurait été mise en œuvre de mauvaise foi", a observé la plus haute juridiction française.

Les juges ont estimé que le propriétaire réclame de mauvaise foi le paiement du loyer à l'organisme de cautionnement, que cette clause doit donc être écartée et non appliquée. Ils demandent au propriétaire de rendre ce qu'il avait reçu de la part d’Action logement.

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