Immobilier : des prix toujours en hausse dans un marché "résilient"

Immobilier : des prix toujours en hausse dans un marché "résilient"

INTERVIEW - C'est l'un des rares secteurs que la crise sanitaire n'a pas mis à genoux : l'immobilier. Malgré un léger recul des transactions, la pierre a remarquablement résisté en 2020. Comment le marché va-t-il évoluer cette année ? Le président de la Fnaim répond à nos questions.

Le marché du logement ancien est-il un miraculé de la crise liée au Covid ? Il entame en tout cas 2021 sans changement majeur, selon les agents immobiliers, qui constatent la poursuite de la hausse des prix. "Étonnamment, l'immobilier résiste envers et contre tout", a résumé lundi Laurent Vimont, le président de Century 21, l'un des principaux réseaux français d'agences. Un sentiment partagé par Jean-Marc Torrollion, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), qui regroupe 12.000 adhérents. Il nous dresse un bilan de cette année pas tout à fait comme les autres et donne les perspectives de celle qui s'ouvre.

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Le 20h

LCI - Quel impact a eu la crise sanitaire et ses deux confinements sur le marché immobilier ?

Il a été remarquablement résilient. Les conditions de visite et d’exercice des transactions n’ont pourtant pas été des plus faciles. Ainsi entre le 17 mars, date du premier confinement, et le 11 mai, l’activité des agences a chuté de 80%. Nous avons même longtemps craint pour la survie du nombre de nos adhérents. Mais si l'on regarde le volume des transactions au niveau national, il est resté élevé. Ainsi, alors qu'en 2017, nous avions eu 970.000 opérations, en 2018,  973.000, et en 2019, année record, 1.067.000, selon nos projections, en 2020, on devrait être entre -8% et -10%, c'est-à-dire entre 960.000 et 980.000 opérations. On a en fait une année 2020 qui reflète l'excellente tenue du marché dans les six mois qui ont précédé le confinement, et une reprise post-confinement qui a en partie gommé le manque d'activité pendant 45 jours. Et ce malgré les restrictions à l'accès au crédit qui ont empêché certains primo-accédants de finaliser leur achat. 

Des banques plus frileuses

Même si les ventes se sont relativement bien maintenues, on constate tout de même une légère baisse des transactions. Est-ce dû à une certaine frilosité des banques ?

Pour les salariés, nous avions un enjeu, c'était de savoir quelle appréciation ferait le secteur bancaire pour ceux justifiant par exemple d'une période de chômage partiel, et qui néanmoins se présentaient pour avoir un prêt. Et l'appréciation n'a pas toujours été positive. Je pense que les banquiers avaient besoin d'être rassurés sur la tenue de la valeur immobilière. Et comme ils se sont aperçus qu'il n'y avait de défaillance de la part des emprunteurs, ils ont relâché la bride. 

Ainsi, fin 2020, le Haut conseil à la sécurité financière a allégé ses critères d'attribution des prêts en rehaussant les taux d'endettement de 33 à 35%, et en allongeant leur durée moyenne de 21 à 27 ans. Ce qui nous arrange pour soutenir l'activité en 2021. Parce que très vite, on s'est aperçu qu'un certain nombre de dossiers, qui auparavant ne posaient pas de problèmes, avaient été écartés, notamment pour certains professionnels impactés par la crise, comme les pilotes de ligne ou les restaurateurs. 

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Quels peuvent être à long terme les effets de cette récession ?

Je ne crois pas que le marché va s'effondrer, mais la crise calme un peu le jeu. On a fait un sondage très intéressant dont je vous livre en avant-première deux éléments importants : 76% des agents immobiliers de la Fnaim constatent une baisse importante de l'offre de vente, ce qui n'est pas tout à fait anormal dans une période de crise où on a tendance à garder son immobilier et à reporter à plus tard ses projets de mobilité résidentiel. Et en même temps, on a 40% de nos confrères qui considèrent que la demande est en baisse, voire en forte baisse. Et également 40% qui considèrent que la demande est stable. Donc on voit bien que le marché est plutôt en train de s'ajuster sur un indice d'activités plus faible. Mais si on constate à la fois une offre qui baisse, et dans une moindre proportion une demande également à la baisse, on sera toujours sur un équilibre des prix. À partir du moment où les taux d'intérêt restent bas comme ils le sont.

Avec les nouvelles envies d'espace et de verdure des Français, décuplées par le confinement et le télétravail, les grandes villes vont-elles être davantage délaissées au profit des plus petites agglomérations en 2021 ?

Ce qui est sûr, c'est que dans les villes moyennes et les communes rurales, la transaction moyenne d'un appartement est autour de 170.000 euros, et de 150.000 euros pour une maison, donc on est sur des marchés qui sont encore accessibles pour une large partie de la population. Tout l'enjeu est de savoir si ce marché très attractif va susciter un exode entre grandes métropoles et villes moyennes. Mais je reste sceptique car ce qui détermine cela, ce sont certaines catégories d'emploi qui peuvent notamment travailler à distance, et vous avouerez que c'est compliqué pour bon nombre de professions où il ne suffit pas d'être derrière un écran, comme par exemple les enseignants, les agents administratifs, ou encore les manutentionnaires. Par ailleurs, dans une famille, les deux conjoints doivent pouvoir assumer cet éloignement. J'ajoute que si les grandes villes sont si chères (à Paris, en dix ans, les prix ont augmenté de 46%), c'est bien parce qu'il y a un accroissement de la population dû au fait qu'elles concentrent la plupart des activités professionnelles. C'est pour moi le frein principal à cette envie de grand large. 

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