Immobilier : entre récession et télétravail, la crise des bureaux ne fait que commencer

Le quartier d'affaires de la Défense.

MÈTRES CARRÉS - Vidés par l'urgence sanitaire, les gratte-ciels des quartiers d'affaires ne referont sans doute pas le plein à la sortie de la pandémie. Ici, chacun revoit ses besoins futurs à la baisse, et les programmes immobiliers se reconfigurent en plein chantier pour accueillir un monde du travail durablement modifié.

Vu de loin, rien n'a changé. Les 59 tours de La Défense sont bien là, le "plus grand quartier d'affaires d'Europe" garde le même visage. Même en s'en approchant, en parcourant son grand parvis, les effets du confinement semblent limités, si l'on met de côté restaurants et brasseries, et leurs devantures fermées.

En fait, c'est à l'intérieur des tours que tout a changé. Selon l'établissement public Paris-La Défense, qui gère ce quartier construit dans les années 60, depuis la fin du confinement en France en mai, la fréquentation de ses quelque 180.000 salariés a baissé de 40%. Les 3,7 millions de m² de bureaux des 500 entreprises sont bien clairsemés.

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Pandémie conjoncturelle, et télétravail structurel

Ce que les entreprises vivaient en mars comme un épisode unique semble fait pour durer. La réaction à l'urgence sanitaire a laissé place à de nouvelles organisations d'abord empiriques puis plus structurées, pour faire face à un télétravail devenu nouvelle normalité, pas forcément aux doses prescrites par le reconfinement, mais une composante qui subsistera, même une fois l'urgence passée.

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Dans les entreprises, on oscille un peu entre la gestion de crise et un certain opportunisme. Après les salaires, les bureaux sont  le second poste de dépenses dans le tertiaire, et voir des entreprises qui continuent de fonctionner alors que leurs plateaux de bureaux sont vides, ça fait forcément réfléchir. "Au printemps, après un mois de confinement, j'ai appelé mon DRH", nous confie le Directeur administratif et financier d'un grand groupe coté, dont les bureaux sont dans une tour à Puteaux. "Je lui ai simplement demandé si le télétravail avait nui à la productivité des équipes, à quel pourcentage de notre efficacité habituelle on se situait, alors que tout le monde ou presque travaillait de chez soi. Il a estimé qu'on devait être à 85% de la normale, et ce malgré une situation vraiment compliquée pour tout le monde !" Difficile pour un homme de chiffres de ne pas faire de règle de trois... "Tout de suite, je me suis demandé à quoi servaient les dizaines de millions d'euros que me coûtent nos bureaux, ça va être notre gros dossier de 2021." 

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Télétravailler, cela coûte plus ou moins cher que d’aller au bureau ?

A La Défense, quatre nouvelles tours sont en construction, dont deux de plus de 200 mètres de haut. Paris-La Défense se veut optimiste : "On sait que l'immobilier est fait de cycles et, depuis 60 ans, La Défense en a connu de nombreux." Mais Christophe Burckart, directeur général de IWG, entreprise qui loue 18.000 m² pour le coworking dans le quartier, ne croit pas à un retour en arrière. "Le bail conventionnel où les entreprises doivent s'engager à louer pour 6, 9 ou 12 ans devient une rigidité très contraignante pour les entreprises", affirme-t-il. Dans certaines constructions en cours, on a même dû reconfigurer l'architecture interne des bureaux, en plein chantier, pour tenir compte tant des exigences sanitaires que de ce que l'on pressent de la nouvelle organisation du travail. 

Si les entreprises vont réduire la voilure, côté mètres carrés, c'est là encore sous l'effet conjugué du télétravail, mais aussi d'une crise économique dont on mesure encore mal les effets domino. Avec 8% de récession prévue pour l'année à venir, l'Île-de-France - pour ne parler que d'elle - pourrait perdre entre 100.000 et 200.000 emplois de bureau. Moins de mètres carrés, mais aussi une réorganisation de leur implantation. Si les grandes tours des sièges sociaux vont souffrir, les espaces de co-working, les centres d'affaires, tous ceux qui pourront proposer des espaces de travail en commun à la périphérie des grands centre d'affaires pourraient tirer leur épingle du jeu, pour se rapprocher d'employés qui les utiliseraient à la demande, plutôt qu'à jours fixes.

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