Crédit immobilier : ces dossiers qui ne passent plus auprès des banques

Les affaires reprennent dans l'immobilier, mais certains facteurs inquiètent les professionnels du secteur. Et pour cause, les banques serrent la vis et certains acquéreurs se sont rétractés.

EMPRUNT - Les taux d'usure, au-delà desquels les banques n'ont pas le droit de prêter, ont baissé en avril, alors que les taux d'intérêt des crédits immobiliers remontent depuis le début de la crise sanitaire. Résultat, certains profils d'acheteurs sont désormais exclus du crédit.

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers remontent. Il faut ainsi compter sur 1,26% en moyenne en mai sur 20 ans contre 1,13% en avril, et 1,51% en mai sur 25 ans contre 1,38% en avril, selon le dernier Observatoire Crédit Logement présenté ce mercredi 3 juin. Résultat, la situation est en train de se tendre pour certains candidats à l'achat. 

Les dossiers les moins solides, déjà concernés depuis janvier par le durcissement des critères d'obtention mis en place par les banques à la demande des autorités financières (endettement maximal de 33% et durée d'emprunt maximale de 25 ans), doivent désormais aussi composer avec "la problématique du taux d'usure" qui s'intensifie, a relevé le courtier Meilleurtaux lors d'une conférence de presse également organisée ce mercredi. 

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Ce taux maximum que les banques n'ont pas le droit de dépasser (sous peine de sanctions) lorsqu’elles accordent un crédit a en effet baissé, alors que les barèmes des banques ont de leur côté augmenté. En cause, sa méthode de calcul : il est déterminé chaque trimestre par la Banque de France à partir des données du trimestre écoulé. 

Ainsi le taux d'usure applicable depuis le 1er avril se situe actuellement à 2,40% pour un crédit d'une durée de moins de 20 ans, et à 2,51% au-delà, comme le détaille ici la Banque de France. Or, ce n'est pas le seul taux d'intérêt du crédit qui ne doit pas dépasser ces repères, mais la totalité des frais liés à la souscription du prêt (soit son taux annuel effectif global - TAEG). Autrement dit, sont pris en compte : les intérêts bancaires, les éventuels frais de dossier, d’hypothèque ou de caution, et bien sûr l'assurance emprunteur qui pèse justement d'autant plus lourd que les taux d’intérêt sont bas.

"Les taux d'usure provoquent aujourd'hui un effet ciseaux"- Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, le 3 juin 2020

Ainsi, pour les emprunteurs peu aisés, auxquels les banques proposent des taux  moins attractifs,  "les taux d'usure provoquent aujourd'hui un effet ciseaux puisqu'ils ont été calculés par rapport à des taux d'intérêt impressionnants en début d'année mais qui ont entre temps remonté", insiste Maël Bernier,  de Meilleurtaux. 

Qui est susceptible d'être concerné ? "Si on schématise, les profils les plus touchés par ce phénomène d'usure sont âgés de plus de 36 ans pour une grande majorité, perçoivent des revenus ne dépassant pas 45.000 euros nets par an (3.750 euros par mois) pour un couple. S'ils souscrivent une assurance groupe (celle proposée par la banque) les couvrant chacun à 100%, le taux d'usure sera dépassé dès lors que le taux de crédit excédera 1,30% sur 20 ans", illustre la porte-parole.  

Faisant le même constat, un autre courtier, Vousfinancer,  décrit le problème de manière similaire : "Si les taux de crédit moyens sont de 1,55% sur 25 ans, certains emprunteurs avec moins de 40.000 euros de revenus obtiennent plutôt des taux proches de 2%. En ajoutant l’assurance de prêt, les frais de garantie et de dossiers, le TAEG dépasse alors le taux d’usure (2,51%) et le dossier est alors refusé", explique sa porte-parole Sandrine Allonier.

En fin de compte, si les taux de crédit continuent de remonter, ce mécanisme risque donc d'entraîner de plus en plus de blocages susceptibles de freiner la reprise post-confinement. "D'autant que les critères d'octroi ne vont pas s'assouplir puisque les banques vont redoubler de prudence en raison du risque de chômage qui pointe désormais. Et cela est tout à fait compréhensible car le but n'est pas de surendetter les acheteurs qui ne  pourront peut-être pas rembourser dans trois mois", développe encore Maël Bernier. 

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