Crédit immobilier : c'est le moment de le renégocier, vous pouvez gagner plus de 20.000 euros selon les cas

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BANQUES - Le nombre de dossiers de rachats de crédit immobilier connaît un sursaut notable depuis le début de l'année. Dans quelles conditions pouvez-vous profiter des taux actuellement très bas et quelle est l'ampleur des économies réalisables ? LCI vous dit tout.

Les taux d'intérêt historiquement bas observés au premier trimestre semblent donner un second souffle aux renégociations de prêt immobiliers. Le nombre de dossiers de rachat de crédit a en effet augmenté de 25% sur cette période par rapport au premier trimestre 2018, constate Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit immobilier. Même tendance relevée par la Banque de France, qui fait état de 18,3% de renégociations parmi les crédits conclus en février contre 14,6% en décembre 2018. Certes, les pics de rachats de crédits sont déjà loin (60% en février 2017) mais la demande reste considérable.


Les moyennes de 1,30% sur 15 ans, 1,50% sur 20 ans et 1,70% sur 25 ans (et respectivement 0,6%, 0,85% et 1,1% pour les meilleurs profils) annoncées en mars et en avril par le courtier peuvent en effet tenter les emprunteurs qui ont souscrit un crédit, "même récemment", de le renégocier, souligne Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. "Cela motive aussi ceux qui envisageaient de le faire depuis plusieurs mois sans avoir le courage de se lancer dans cette opération", observe-t-elle.

23.000 euros d'économie, par exemple, pour un crédit à 3,35% souscrit il y a 5 ans

"Les taux sont restés bas depuis 2016 en dépit de la reprise de l'inflation [...] mais la diminution observée au premier trimestre est époustouflante : nous n'avions jamais vu d'un tel niveau de baisse tenir aussi longtemps et s'infléchir aussi rapidement (en moyenne en mars 1,39% toutes durées confondues sur l'ensemble du marché, hors renégociation, contre 1,44% en fin d'année") , comme l'observe Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université de Paris Ouest dans le cadre de  l'Observatoire Crédit logement / CSA pour le premier trimestre.


Dans ce contexte très favorable aux emprunteurs -qui pourrait "très sûrement", selon l'économiste, perdurer au moins au deuxième et troisième trimestre-, la renégociation peut faire gagner beaucoup. Retrouvez ci-dessous quelques exemples d'économies potentielles calculées par Vousfinancer. A noter qu'il s'agit à chaque fois de renégocier un crédit d'un montant initial de 200.000 euros et contracté sur 20 ans.  


• Crédit conclu en janvier 2014 au taux d'intérêt de 3,35%  hors assurance et renégocié aujourd'hui à 1,10% sur 15 ans 

-> économie de 129 euros sur chaque mensualité à venir, soit un total de 22.822 euros (tous frais inclus : pénalités de remboursement anticipé, frais de garantie et frais de courtage). 


• Crédit datant de janvier 2009 à 4,80% 

->  économie de 169,50 euros par mois pour un total de 19.838 euros


• Crédit datant de janvier 2010 à 3,90 % 

-> économie de 133 euros par mois pour un total de 17.151 euros


• Crédit datant de janvier 2012 à 4,30% 

-> économie de 174 euros par mois pour un total de 26.616 euros


• Crédit datant de janvier 2016 à 2,45% 

-> économie de 67 euros par mois pour un total de 13.555 euros

Un écart de 0,7 point peut suffire pour certains crédits récentsSandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer

Dans quels cas cette démarche de rachat est-elle opportune ?


• 0,7 à 1 point d'écart

"On considère qu’il faut un point d’écart entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l’économie générée rende l’opération intéressante compte tenu des frais engendrés. Ces derniers peuvent en effet atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû. Mais un écart de 0,7 point peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300.000 euros ou ayant des durées supérieures à 20 ans", détaille Sandrine Allonier.


• Un crédit relativement récent

Lorsque le crédit a moins de 5 ans, l’opération est encore plus intéressante car c’est en début de prêt que l'emprunteur rembourse le plus d’intérêts : jusqu'à 50 % de la mensualité les deux premières années pour un crédit sur 20 ans et jusqu’à 60% sur 25 ans, calcule Vousfinancer. Un rachat fait ainsi d'autant plus fondre le coût total du crédit qu'il est effectué dans les premières années. 


Par exemple, une agence de Versailles a récemment obtenu un nouveau taux à 0,91% pour un prêt de 565.000 euros sur 16 ans à la place d'un crédit initial 675.000 euros à 1,70% sur 20 ans souscrit en 2015. Grâce à cette renégociation, le coût total est ainsi passé de 121.700 euros à 36.540 euros.


• Attention à ne pas multiplier les rachats

Si la démarche ne fonctionne pas à l'infini, il est cependant parfaitement possible de renégocier plusieurs fois un crédit. "On a même des 'serial renegociators', qui le font tous les 2 ans, mais attention les banques parviennent à les repérer. Celles-ci sont moins enclines à capter cette clientèle jugée trop volatile. En outre, à ce rythme, les frais engendrés par l’opération n’ont pas le temps d’être amortis", prévient Jérôme Robin, directeur général et fondateur de Vousfinancer.  

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