Encadrement des loyers à Paris au 1er juillet : sur les sites d'annonces, les prix ne baissent toujours pas

Immobilier
TEST - Le dispositif d'encadrement des loyers à Paris fait son retour le 1er juillet 2019 après avoir été annulé en 2017. Une nouvelle expérimentation a commencé et devrait durer cinq ans. LCI s'est rendu lundi sur les sites d’annonces en ligne, où la législation n'a manifestement aucun effet visible, pour l'heure, sur les prix affichés.

Des locations à 40 ou 50 euros le mètre carré à Paris, c’est terminé ? Pas vraiment. La loi d’encadrement des loyers est entrée en vigueur et elle concerne tous les baux signés à partir du 1er juillet.  Sur les sites d’annonces en ligne, l’information ne semble pas être arrivée aux oreilles des propriétaires ou des agences immobilières de Paris, comme nous avons pu le constater au cours d'une recherche. 


Pour savoir si un loyer rentre dans le cadre de cette loi, il suffit d’utiliser un simulateur en ligne mis en place par le gouvernement. Quelques informations sont nécessaires : la localisation du logement, le nombre de pièces, son époque de construction, s'il s'agit d'un meublé ou non. Ces critères vont permettre de calculer un loyer de référence. Le montant demandé au locataire doit être compris entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Pourtant, malgré la législation, il restait difficile, lundi, de trouver une annonce respectant la fourchette définie.

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Encadrement des loyers : quelle efficacité ?

Un studio au-delà de 1.000 euros

Les exemples ne manquent pas sur la Toile et les écarts de prix sont parfois impressionnants. Dans le 15e arrondissement, un "studio neuf d’exception" de 21 mètres carrés est à louer pour 1.050 euros par mois hors charges, soit 50 euros le mètre carré. Selon le simulateur, ce loyer ne devrait pas dépasser 745 euros. Les annonces avec un écart aussi spectaculaire sont rares, les loyers affichés présentant généralement un surplus de 100 à 150 euros en moyenne. 


Nous avons contacté les propriétaires de certaines de ces annonces en leur présentant le loyer de référence majoré donné par le simulateur. Ils n'ont pas souhaité donner suite ou assurent ne pas être au courant de la nouvelle loi, précisant qu'ils vont "se renseigner". Ces dépassements ne semblent pas avoir d'effet sur le nombre de demandeurs puisque la plupart des annonces sont retirées (signe que le bailleur a reçu plusieurs réponses positives), alors même qu'elles présentent un loyer excessif au regard de la nouvelle loi. Quelques perles rares respectueuses de la législation existent, mais elles semblent largement minoritaires, quel que soit le site d'annonces.

Le "complément de loyer", un contournement légal

Il existe une exception qui permet de justifier, dans certains cas, un prix supérieur au loyer de référence majoré. Le propriétaire doit prouver l'existence d'un "complément de loyer". C'est-à-dire des caractéristiques de localisation ou de confort qui expliqueraient l'écart de prix. 


Mais à quelle caractéristique et à quel montant l'associer ? La loi ne le précise pas. On suppose qu'il peut s'agir d'un balcon, d'une architecture exceptionnelle, d'une vue sur la tour Eiffel...  L'écart de prix est alors fixé au bon vouloir du propriétaire. Raphaëlle, jeune travailleuse de 24 ans, a signé un bail pour un studio de 9 mètres carré dans le 17e arrondissement avec un loyer plus élevé que celui préconisé par le simulateur. "Dans le contrat, il y avait un paragraphe qui mentionnait l'existence d'un surplus dû à à l'architecture haussmannienne et une localisation privilégiée de l'immeuble dans un quartier animé. C'était de l'ordre d'une cinquantaine d'euros pour un loyer total d'environ 400 euros", constate la jeune femme.  Est-ce légitime ou excessif ? Difficile de juger compte tenu du manque de précisions de la loi. Le locataire doit juger par lui-même. Si il estime que le complément de loyer est injustifié, il peut saisir le préfet d'Ile-de-France ou la commission de conciliation des baux d'habitations comme l'explique le site PAP, spécialiste du logement.

 Dans tous les cas, ceux qui ne respectent pas  l'encadrement des loyers s'exposent à des sanctions préconisées par l'article 140 de la loi Elan : 5.000 euros d'amende pour un bailleur privé et 15.000 euros pour une personne morale. 


Ces amendes seront prononcées par le préfet après avoir constaté que le contrat de bail ne respectait pas l'encadrement des loyers. Il n'y a donc pas de contrôle des annonces en ligne, les démarches de contestation sont à l’initiative du locataire. Quels sont ces recours ?  Dans le cas d’une nouvelle location, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire après la signature du bail et saisir le juge d’instance. 


Entre les dépenses que demandent ces recours judiciaires et  le risque de détériorer les relations avec le propriétaire, les locataires prendront-ils la peine de contester des loyers excessifs ?

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