Immobilier : avez-vous pensé à investir dans une résidence gérée ?

Immobilier : avez-vous pensé à investir dans une résidence gérée ?

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INVESTISSEMENT - Remboursement de la TVA, amortissement du logement, réduction d’impôts… Les résidences services peuvent constituer un eldorado pour les investisseurs à condition d’être sélectif.

Les résidences gérées sont un bon moyen de faire baisser la pression fiscale. Qu’il s’agisse de résidences pour les étudiants, les seniors ou encore d’EHPAD (Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) elles permettent d’investir dans la pierre, de percevoir un revenu garanti avec, en prime, un bonus d’impôt initial.


Dans ses grandes lignes, le principe d’un investissement en résidence gérée est le suivant : l’investisseur acquiert un logement dans un ensemble immobilier réservé à la location. Il loue ensuite ce bien à un exploitant qui prend l’ensemble des lots de la résidence (généralement une centaine de biens) en charge. Cet exploitant s’occupe ensuite de l’intendance. A savoir, meubler les logements, les entretenir, trouver des locataires, collecter les loyers et verser un revenu au propriétaire (que son logement soit vide ou occupé).

Quel dispositif fiscal choisir ?

Le propriétaire d’un logement loué meublé a le choix entre deux régimes fiscaux. Le régime Censi-Bouvard lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % (2018) dans la limite d’un plafond de 300.000 euros. En contrepartie, il s’engage à louer son bien durant au moins 9 ans. La loi lui donne également la possibilité de profiter d’une restitution de TVA (20 %) sur le prix d’achat 6 mois après la livraison du bien. Ce dispositif concerne uniquement les logements neufs, vendus en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou ceux qui ont subi une vaste réhabilitation (si le bien a plus de 15 ans).


Les revenus provenant de location sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le micro-BIC permet notamment de déduire 50 % du montant des charges à condition que les recettes locatives du bailleur soient inférieures à 32.900 euros/an. 


L’investisseur peut aussi opter pour le statut fiscal de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) si le montant de ses revenus locatifs est inférieur à 23.000 euros/an. Ce statut de LMNP est intéressant : le Fisc applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus représentatifs des charges. Et, en cas de cession du bien, le régime fiscal est transmissible au nouvel acquéreur. 

Les pièges à éviter

La particularité des résidences services est de proposer aux occupants un bouquet de prestations basiques comme une conciergerie, mais aussi d'autres services à la carte : restauration, laverie, bibliothèque, coiffure, etc. En combinant le loyer et le prix de ces prestations, certains gestionnaires ont fait miroiter une rentabilité annuelle de 4 à 5 % aux acheteurs. Cette promesse n’a pas toujours été tenue. L’inéligibilité des résidences de tourisme au Censi-Bouvard a contribué à assainir le marché, mais il est toujours possible de tomber sur un programme boiteux.


Pour éviter les déconvenues, plusieurs paramètres doivent être passés en revue. Tout d’abord, s’assurer que le prix d’achat du bien est justifié. Obnubilés par la carotte fiscale, certains investisseurs surpaient leur bien. Avant d’investir, il faut comparer les prix du programme à ceux pratiqués dans le voisinage pour des biens comparables. Evidemment, le montant de l’investissement dépendra de la situation géographique. 


Autre facteur important : la promesse d’une rentabilité élevée n’est tenable que si la résidence est bien située. C’est une règle d’or. Un EPHAD ou une résidence dédiée aux seniors affichera par exemple un taux de remplissage plus élevé si le bien est situé dans le centre-ville d’une grande agglomération plutôt qu’en rase-campagne. Une résidence étudiante placée à proximité des facultés et bien desservie par les transports en commun aura plus de succès qu’un programme excentré.


La qualité du gestionnaire de la résidence est un autre critère déterminant. Lorsqu’il signe l'acte de vente, l’investisseur paraphe un bail commercial l’engageant à louer son bien à un exploitant qui le sous-louera à son tour durant 9 à 11 ans. Ce bail doit être passé au crible, car il précise le fonctionnement de la location, les modalités d'indexation du loyer, les règles de répartition des charges, les modalités en cas de revente anticipée, etc. 


Si ce gestionnaire manque de professionnalisme, la promesse de rentabilité initiale ne sera pas tenue. Etre sélectif et n’acheter qu’un bien géré par un acteur de premier plan est un préalable incontournable.

Le type de résidence est aussi à prendre en compte. A priori, ce sont les résidences étudiantes et les résidences seniors qui semblent les plus prometteuses, car elles répondent à des besoins importants : le nombre de places d’hébergement pour ces deux populations est insuffisant. 


A titre d’exemple, on recense aujourd'hui, 15 millions de Français de plus 60 ans. Ils seront 20 millions d'ici 2030 et l'INSEE prévoit qu'à l'horizon 2060, leur nombre pourrait progresser de 80 %. La demande de logements adaptés va croître. Autre avantage des résidences seniors : les personnes âgées sont stables. Le propriétaire du bien n’a donc pas à redouter un turn-over locatif soutenu et les risques de dégradation allant avec.


Dernier point clé : les résidences services sont destinées à héberger des personnes sur le long terme et la réglementation peut évoluer au fil du temps. C’est notamment le cas pour les EPHAD où les normes sont de plus en plus draconiennes. Raison pour laquelle on choisira un programme dont l’architecture est conçue pour évoluer au fil du temps, ce type de réalisation étant plutôt l’apanage des promoteurs de renom. 

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