Une taxe foncière en hausse de 136%, vraiment ?

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À LA LOUPE - L'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) s'émeut des récentes hausses de taxe foncières observées à travers le territoire. Des hausses qui s'élèveraient jusqu'à 136% pour certains contribuables. Faut-il se fier à ce chiffre, largement relayé ?

Alors que le gouvernement prépare un calendrier pour supprimer totalement la taxe d'habitation, des milliers de propriétaires ont reçu durant l'été un courrier du fisc. Cette missive les a informés d'une hausse à venir (et non rétroactive) de leur taxe foncière. Ces augmentations, parfois conséquentes, ont été largement relayées par les médias.

De nombreux articles s'appuyaient sur les déclarations de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), réseau qui revendique 250 000 adhérents et "défend les droits des propriétaires". Son directeur général, Pierre Hautus, évoque un "coup de force de l'administration fiscale" et mentionne dans les colonnes du Parisien des hausses pouvant aller jusqu'à 136%. L'UNPI ajoute que les hausses les plus significatives s'observent en Isère ainsi que dans des départements auvergnats. 

Compenser la fin de la taxe d'habitation ?

Cette annonce d'une hausse de la taxe foncière pourrait être perçue par certains propriétaires comme une mesure compensatoire alors que la taxe d'habitation s'apprête à disparaître. Supprimer une taxe puis en augmenter une autre ne serait pas surprenante au premier abord, mais il s'agit en réalité de mesures qui ne sont pas corrélées.

La direction générale des Finances publiques (DGFIP) confirme à LCI que des réévaluations de taxes foncières "ont lieu chaque année", et qu'il s'agit "de procédures tout à fait classiques". Pour les comprendre, il faut rappeler que le calcul de la taxe foncière s'effectue à partir de la valeur locative d'un bien (maison, appartement…). Si cette valeur évolue à la hausse ou la baisse – un cas de figure plus rare -, l'administration fiscale fera évoluer en conséquence le montant de la taxe foncière. 

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Sur quoi s'appuie le calcul de la valeur locative ? "Sur l'environnement direct et indirect", résume la DGFIP. "Cela désigne ce qui peut être modifié dans le logement ou l'immeuble et à l’extérieur (balcon, terrasse, salle de bain supplémentaire…), mais aussi ce qui se passe autour. La création d'une école, la réfection de la voirie ou l'installation d'un nouvel arrêt de bus sont par exemple pris en compte." Tous ces éléments, mis bout à bout, permettent d'effectuer les calculs. 

D'où viennent ces 136% ?

Lorsqu'on lui présente la hausse de 136% mise en avant par UNPI, l'administration fiscale se montre perplexe. Après quelques investigations, elle parvient à mettre la main sur l'avis de taxe foncière du propriétaire concerné. LCI a pu consulter ce document – anonymisé au préalable -, et a observé que le contribuable en question, résidant en Isère, payait en 2018 la somme de 625 euros. Pour 2019, il devra s'acquitter d'une taxe foncière 693 euros, soit une hausse de 10,9%. 

L'augmentation n'est pas négligeable (à l'instar de celle observée par nombre de propriétaires), mais nous sommes loin de la hausse de 136% annoncée par l'UNPI. Ce pourcentage correspond en réalité à la différence entre le montant de l'impôt payé en 2018 et à celui de la valeur locative réévaluée pour 2019 (soit 1480 euros), deux valeurs qui ne désignent pas les mêmes choses.  

En résumé, le propriétaire pris en exemple verra bien sa taxe foncière augmenter cette année, mais dans des proportions plus raisonnables qu'annoncées. Entre la valeur de l'impôt à payer et le montant de la valeur locative utilisée pour calculer ledit impôt, la confusion est facile. "On ne peut pas en vouloir à cette personne", estime Me Vincent Garcia, avocat fiscaliste du cabinet parisien PDGB, "ce n'est pas évident de s'y retrouver lorsque l'on n'est pas un professionnel". Il explique par ailleurs que la valeur locative reste assez obscure pour les particuliers, "car elle est fixée de son côté par l'administration fiscale sur la base des informations qu'elle a récoltées". 

Les réévaluations vont se poursuivre

Chaque année, ce sont près de 150 000 biens immobiliers qui sont réévalués par l'administration. Elle profite généralement des actes de cession pour le faire, puisque les notaires sont tenus d'effectuer une description précise des logements vendus. Il est alors facile d'observer si un propriétaire a effectué des travaux (salle de bain supplémentaire, terrasse, piscine…), et si nécessaire d'augmenter la valeur locative. Autres éléments utilisés, les travaux : pour obtenir des déductions fiscales, il est en effet nécessaire de remplir des formulaires à l'attention des autorités, ce qui les informe de modifications dans l'habitat. 

Si des maisons et appartements nécessitent ces réévaluations, c'est en grande partie car le cadre de vie a considérablement évolué depuis les années 1970. Le montant des valeurs locatives observées à l'époque est toujours utilisé de nos jours comme base, ce qui n'est pas sans conséquences. "En ce temps là, les centres-villes n'étaient pas aussi attractifs", note Me Vincent Garcia, les barres d'immeubles en périphérie des métropoles étaient très courues, la situation s'est complètement inversée aujourd'hui." 

Lorsque des maisons bourgeoises de centre-ville font aujourd'hui l'objet d'une réévaluation, il n'est pas rare que les montants de taxe foncière augmentent fortement, sous l'effet d'une attractivité retrouvée de ces quartiers et des aménagements réalisés par les propriétaires. Jusque-là mal chauffées, mal isolées, ces grandes bâtisses ont vu leur valeur bondir en quelques décennies, alors que les particuliers les avaient longtemps fuies.   

Si le chiffre de 136% avancé par l'Union nationale des propriétaires immobiliers s'est révélé trompeur, des hausses majeures peuvent survenir. Les représentants de la DGFIP prennent ainsi l'exemple de petits appartements parisiens, qui ne disposaient pas à leur construction de douches ou de sanitaires (installés sur le palier). Lorsque des travaux d'aménagement les réhabilitent, l'administration fiscale en est informée et constate un gain majeur de confort pour les habitants, ce qui entraîne une hausse notable de la valeur locative.

L'État bénéficie de ces réévaluations à la hausse, puisqu'il récolte davantage de fonds via la taxe foncière, mais une remise à plat complète de tous les logements ne semble pas d'actualité. "En 2017, la valeur locative a été revue pour toutes les surfaces professionnelles et commerciales", rappelle l'avocat fiscaliste Vincent Garcia, "une telle mesure serait profitable mais aussi particulièrement impopulaire, puisqu'elle entraînerait de nombreuses hausses d'impôts. Une réforme pour les locaux commerciaux posait moins de problèmes car les entreprises, elles, ne votent pas !" 

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