Achat, vente, investissement... vous avez un projet immo en 2020 ? Des conseils de pros avant de vous lancer

Achat, vente, investissement... vous avez un projet immo en 2020 ? Des conseils de pros avant de vous lancer
Immobilier

LOGEMENT - Vous comptez vous lancer dans un projet immobilier cette année ? Qu'il s'agisse d'une toute première acquisition, d'une vente doublée d'un achat ou d'un investissement locatif, LCI a recueilli les conseils de deux experts susceptibles de vous aider à faire les choix les plus pertinents.

Prix élevés et taux bas. En matière d'immobilier, l'année 2020 devrait continuer sur la lancée de 2019 avec toutefois un petit ralentissement de l'augmentation des prix (1,5% attendu en moyenne en France sur l'année) et une très légère remontée des taux d'intérêt des crédits immobiliers -pour rappel, ils ont fini 2019 à 1,12% en moyenne toutes durées confondues, à en croire les professionnels du secteur.

Si vous envisagez d'acheter ou de vendre un logement cette année, voici une série d'éléments à avoir en tête pour bien préparer votre projet. LCI a recueilli des conseils auprès de Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site d'estimation de prix MeilleursAgents et de Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage en crédit Vousfinancer. Voici les principaux repères à considérer en fonction des trois profils : primo-accédant, vendeur acheteur, investisseur locatif.

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1 > Vous achetez pour la première fois

En tant que primo-accédant ayant a priori peu d'expérience, renseignez-vous en amont. Vous aurez alors les cartes en main pour être en mesure de proposer une offre rapidement quand vous aurez un coup de coeur. "Les biens partent en effet très vite alors que, et c'est tout le paradoxe, trouver la perle rare prend du temps", explique Thomas Lefebvre. "Il est donc conseillé de sécuriser votre budget avant même de commencer les visites de logement en prenant rendez-vous avec des courtiers ou des banques. 

Sachant que le bien idéal n'existe évidemment pas, identifiez également les concessions que vous être prêts à faire [NDLR : acheter au prix sans négocier, éloignement des transports...] afin de pouvoir arbitrer sans attendre", prévient-il.  La brièveté des délais de vente met en effet une pression supplémentaire sur vos épaules. Par exemple, selon des statistiques établies l'an dernier par SeLoger, un studio se vend en 37 jours à Paris, en 44 à Lyon ou encore 45 à Strasbourg.

Il vous appartient aussi de vous informer sur les prix (des outils d'estimation sont disponibles gratuitement en ligne), en ayant bien conscience que dans une même rue, il est normal de payer plus cher un bien dans un immeuble construit il y a dix ans que dans un vieil immeuble. 

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En ce qui concerne la recherche de financement, Sandrine Allonier attire pour sa part l'attention sur le fait que "vos trois derniers relevés de compte seront notamment étudiés par les banques. Il convient donc, avant de lancer votre projet, de vous assurer de la bonne tenue de vos comptes en évitant les découverts, les dépenses trop lourdes ou les souscriptions de crédits à la consommation. Cela pénaliserait en effet votre capacité d'emprunt".

Idéalement, avoir "au moins 10% d'apport permet d'être en contact avec davantage de banques et d'accéder à des taux généralement inférieurs de 0,20 point à ceux qui n'ont pas d'apport". Mais, rassurez-vous, même sans apport, un crédit reste possible. "Il est alors conseillé de mettre un peu d'argent de côté, ne serait-ce que pour montrer votre capacité à le faire, d'autant que toutes les banques demandent désormais d'avoir un peu d'épargne résiduelle, de l'ordre de trois mensualités". 

Quant à la durée, surtout si vous êtes jeune, n'hésitez pas à emprunter sur 25 ans pour profiter des taux actuellement bas - et qui devraient le rester selon les estimations des professionnels. 

Renseigner-vous enfin sur les aides auxquelles vous avez éventuellement droit : "Le prêt à taux zéro de l'État, les aides de certaines villes dans lesquelles on achète ou encore des prêts à 0% ou 1% accordés par certaines banques aux primo-accédants". Mis bout à bout, ces coups de pouce peuvent aboutir à "une baisse de taux de l'ordre de 0,20 point". À noter aussi que passer par une délégation d'assurance permet de réaliser des économies, "surtout avant 40 ans".

2 > Vous vendez pour racheter

Vendre puis acheter ou le contraire : dans quel ordre les vendeurs-acheteurs doivent-il procéder ? "Dans le marché actuel, notamment dans les grandes villes où les délais de vente sont courts, il est préférable de trouver le logement à acheter avant de vendre votre bien initial. Pour espérer vendre vite, il convient de fixer un prix réaliste, en gardant les pieds sur terre et sans céder à l'euphorie. Vous pouvez par exemple commencer par vous informer en ligne puis demander confirmation à un agent immobilier. Celui-ci aura l'expérience de son quartier pour estimer le prix au plus juste et vous proposer une stratégie de commercialisation", explique le directeur scientifique de MeilleursAgents.

 À noter, rappelle-t-il, que "70% des Français cherchent à contourner les agents immobiliers en proposant leur bien via des annonces entre particuliers mais que finalement 70% vendent via des agents car il n'ont pas réussi à vendre de leur côté".

Soyez donc sûr de votre coup si vous souhaitez économiser les frais d'agence. "Si vous ne trouvez pas rapidement preneur, vous risquez en effet de perdre finalement plus d'argent que si vous l'aviez confié à un professionnel. Les biens surestimés et qui traînent sur le marché sont en effet repérés par les acheteur potentiels qui en déduisent soit que son prix est trop élevé soit qu'il présente un défaut".

Quant au financement, le crédit relais peut être une solution si vous achetez avant d'avoir vendu, explique Sandrine Allonier. Autre solution, si vous souhaitez éviter les risques inhérents à ces prêts relais : vous pouvez essayer de négocier une vente longue pour le nouveau bien. Cela vous laissera le temps de trouver un acheteur pour le bien que vous quittez. "Demandez alors de signer l'acte authentique au bout de six mois par exemple au lieu de trois mois généralement afin de disposer de plus de temps pour trouver vous-même un bien", explique encore la porte-parole de Vousfinancer. Dernier conseil : "À moins de ne pas avoir le choix, évitez de vendre, louer puis acheter : cela engagerait des frais de déménagement et de location."

3 > Vous vendez pour louer

En tant qu'investisseur locatif, vous devez d'abord clarifier votre premier objectif patrimonial, explique Thomas Lefebvre. À savoir  :

- "La recherche de rentabilité sur les revenus que vous dégagerez en encaissant les loyers. Une ville comme Mulhouse, qui attire des étudiants notamment pour son école vétérinaire, peut par exemple remplir cet objectif.  Un petit deux-pièces en centre ville s'y vend autour de 30.000 ou 40.000 euros avec une rentabilité locative de 10% par an."

- "La recherche de rentabilité sur votre capital, c'est-à-dire investir dans une ville avec un fort potentiel. C'est notamment le cas des villes du Grand Paris, qui vont être impactées par les nouvelles infrastructures de transport dans les prochaines années et vont donc profiter d'une augmentation de prix plus forte que le reste de l'Ile-de-France. Vous pourrez donc espérer une plus-value sur le capital si vous revendez."   

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Il convient en outre de faire un point sur la fiscalité et de vous renseigner sur les dispositifs disponibles dans l'ancien comme dans le neuf, pour une location meublée ou en vide. Tout cela joue évidement sur la rentabilité. Au niveau du financement, "l'objectif consiste a emprunter sans apport pour maximiser le crédit et l'avantage fiscal", assure Sandrine Allonier, tout en rappelant que "certaines banques peuvent néanmoins demander un apport de 15% ou une épargne résiduelle qui peut aller jusqu'à trois mois de salaire afin de faire face à une éventuelle vacance locative".

"Dans le cas d'une défiscalisation Pinel, par exemple, il est conseillé de demander un différé d'amortissement qui peut aller jusqu'à 36 mois. Ce délai présente l'avantage de vous laisser le temps de réceptionner le bien, de trouver un locataire et de bénéficier de l'avantage fiscal avant de commencer à rembourser. À noter enfin qu'il est possible de ne prendre qu'une assurance investisseur beaucoup moins chère mais offrant des garanties plus restreintes".

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