Solvabilité, justificatifs, garanties, disponibilité : 4 points incontournables pour choisir le bon locataire

Solvabilité, justificatifs, garanties, disponibilité : 4 points incontournables pour choisir le bon locataire

Immobilier
DirectLCI
SÉLECTION - Vous souhaitez mettre votre bien immobilier en location mais vous ne savez pas comment sélectionner la bonne personne, celle qui paiera sans faute le loyer et les charges. LCI a demandé à des experts quels critères et quelles garanties prendre en compte, sachant que les candidats les plus solvables ne sont pas forcément les meilleurs.

Payer le loyer en temps et en heure, c'est la principale qualité que les bailleurs attendent de leurs locataires. Dans le parc privé, les impayés sont estimés à 3% par l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). Ils ont donc beau ne pas être si fréquents, quand cela tombe sur vous, vous êtes concerné à 100%. Les conséquences peuvent être catastrophiques si, par exemple, vous comptiez sur les loyers qui auraient dû être encaissés pour rembourser vos mensualités de crédit immobilier. Sans oublier que, dans les cas extrêmes, il faudra engager une procédure d'expulsion auprès du tribunal d'instance. 


Mais alors comment assurer ses arrières ? Même si le risque zéro n'existe pas, certains choix sont plus pertinents que d'autres. LCI vous présente quatre points incontournables pour trouver le bon locataire.

La solvabilité : le revenu ne fait pas tout

"Le revenu du candidat à la location est le premier critère de base. Conséquence : sa situation professionnelle va évidemment attirer l’œil", note auprès de LCI Lucie Guchet, auteure de Propriétaires et locataires : vos droits, vos obligations (éditions du Puits Fleuri,  240 pages, 19,80 euros). Bien sûr, le profil du cadre en CDI peut faire rêver. Vous signeriez les yeux fermés, si en plus, il est fonctionnaire ou en poste dans une grande entreprise et gagne trois fois le montant du loyer. Dans la pratique, "le propriétaire regarde généralement si le salaire du candidat représente environ deux fois au moins le montant du loyer. Il préférera deux fois et demi mais ce n'est pas toujours monnaie courante", notamment à Paris, reconnaît-elle. Sans oublier qu'il convient également de "s'assurer que le candidat n'a pas de charges importantes en plus du loyer".


La situation matrimoniale peut également être considérée. "Les époux sont en effet toujours et automatiquement cotitulaires du bail même si le contrat n'est signé que par l'un d'eux. A l'inverse, les partenaires de Pacs ne sont cotitulaires que s'ils l'ont tous les deux signé", explique Lucie Guchet. Quoi qu'il en soit, même si un seul a signé le bail, les deux locataires sont de toute façon tenus solidairement au paiement du loyer.  Vous pouvez donc le réclamer à l'un ou à l'autre. Le couple vivant en concubinage échappe à cette règle : seul le signataire du bail est redevable du loyer. Impossible alors de demander le loyer au concubin non signataire, à moins qu'il ne se soit porté caution. Autre solution, les concubins peuvent tous deux signer le bail. Si une clause de solidarité y a été insérée,  vous pouvez vous adresser à n'importe lequel pour obtenir le paiement. Sans cette clause, vous ne pourrez réclamer que 50%. 


Paradoxalement, l'étudiant, bien qu'il dispose a priori de petits revenus, a souvent bonne presse. Ce statut (et celui d'apprenti) autorise en effet les propriétaires à cumuler deux types de garanties (alors que c'est interdit pour les autres locataires) : une assurance loyer impayé et une caution d'une personne physique, à laquelle certains propriétaires restent très attachés alors qu'elle n'est pas toujours facile à actionner", tempère David Rodrigues, juriste à l'association Consommation logement cadre de vie (CLCV). Sans oublier qu'"un jeune fait rarement la fine bouche devant un petit studio ou une chambre de bonne surpayés au septième étage sans ascenseur, à Paris, car cela lui coûtera toujours moins cher qu'un deux-pièces", observe-t-il.

|| ATTENTION A LA DISCRIMINATION ||


En cherchant à déterminer un profil bien précis, "attention à ne pas aboutir à une forme de discrimination", met cependant en garde le juriste de la CLCV. La loi est claire à ce sujet : aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du Code pénal, à savoir : les ressources, la situation de famille, l'âge, l'origine, l'orientation sexuelle, entre autres. Sanction potentielle : jusqu'à trois ans de prison et 45.000 euros d'amende. "Par exemple, en écartant d'office les personnes âgées aux ressources modestes sous prétexte que la loi Alur ne permet pas de leur donner congé à moins de leur proposer un autre logement, vous risquez de commettre une discrimination liée à l'âge et aux ressources", illustre-t-il. On ne vous reprochera cependant pas d'avoir choisi le candidat avec les meilleures garanties.  


N'oubliez pas enfin que "ce n'est pas parce que le candidat est riche qu'il sera un bon payeur", avertit David Rodrigues. Cela ne préjuge en effet ni de sa probité ni de sa rigueur mais garantit seulement qu'il possède un patrimoine et ne sera donc pas insolvable.

Les pièces justificatives : celles qui sont autorisées

Pour s'appuyer sur du concret, "le propriétaire demandera au candidat à la location des justificatifs parmi lesquels le contrat de travail, l’avis d’imposition, un justificatif de domicile notamment", liste Lucie Guchet, tout en appelant à la vigilance car un propriétaire ne peut pas avoir accès à tout. Il est par exemple interdit de réclamer une copie du relevé de compte bancaire.


Le régulateur, plutôt que d'identifier les documents interdits, recense désormais la longue liste des pièces autorisées (à retrouver en détails ici, décret du 5 novembre 2015) ). Ainsi, vous pouvez demander aux locataires potentiels un dossier comportant les copies de pièces justificatives permettant de vérifier :

• Son identité : la carte d'identité, le passeport, le permis de conduire, le justificatif de droit au séjour (un seul de ces documents peut être demandé) ;

• Son domicile : trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur indiquant que le paiement des loyers et charges est à jour, attestation d'élection de domicile pour un SDF, attestation sur l'honneur de l'hébergeant, dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale (un seul de ces éléments peut être demandé) ;

• Ses activités professionnelles  : contrat de travail ou de stage ou attestation d'employeur, extrait K ou Kbis , extrait D1 du registre des métiers, certificat d'identification Insee, carte professionnelle, toute pièce récente attestant d'une activité , carte d'étudiant ou certificat de scolarité (une ou plusieurs pièces peuvent être demandées) :

• Ses ressources : avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatif de versement des indemnités de stage, deux derniers bilans ou attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable, justificatif de versement des indemnités retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, attestation de simulation d'aides au logement, avis d'attribution de bourse, titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière, justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers (une ou plusieurs pièces peuvent être demandées).


Et si un candidat à la location indélicat avait la mauvaise idée de vous présenter des documents retouchés avec un bon logiciel photo ? Pour éviter de tomber dans le panneau, outre les copies qu'il vous remet, vous pouvez demander qu'il vous montre les originaux, uniquement pour une consultation en sa présence.

Les précautions : garanties Visale et loyers impayés

La prudence étant mère de toute les vertus, il est conseillé d'assurer ses arrières. "Aujourd’hui, la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi) remplace souvent la caution qu’il n’est pas toujours évident de trouver pour un jeune candidat", signale Lucie Guchet. Ce dispositif, créé par l'Etat fin 2015, en remplacement de la Garantie des risques locatifs (GRL), vous permet de récupérer les loyers et charges impayés dans la limite de 36 mois d'indemnisation. Gratuit, Visale, qui dispose de son propre portail en ligne (Visale.fr), est accordé aux locataires qui viennent de commencer un nouvel emploi ou qui ont moins de 31 ans ou encore aux ménages précaires. Et dès l'instant où le loyer (charges comprises) ne dépasse pas 1.500 euros à Paris et 1.300 euros sur le reste du territoire.


Autre filet de sécurité, l'assurance garantissant les loyers impayés (GLI). Les contrats proposés par différentes compagnies sont susceptibles de couvrir aussi les éventuelles dégradations dans le logement. Il vous en coûte généralement 2 à 4% du montant des loyers. Pour accepter le dossier, les opérateurs peuvent multiplier les exigences. Ils demandent souvent que le locataire gagne trois fois le loyer s'il est en CDI, parfois plus s'il est en CDD. Mais les critères peuvent varier de l'un à l'autre.  


Notez également que si le locataire reçoit des aides au logement, vous pouvez demander que celles-ci vous soient directement versées par la Caisse d'allocations familiales.

En vidéo

VIDÉO - Quatre ans après, un propriétaire récupère son appartement rempli de déchets

Le relationnel : l'importance de la qualité de l'échange

Chercher à cocher froidement toutes les cases d'une liste de critères ne suffit pas. "Le relationnel a beaucoup d'importance jusque dans le choix du locataire", assure David Rodrigues. "Il ne faut pas se leurrer, il est compréhensible de rechercher un locataire disposant de ressources et n'étant pas désocialisé. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles les bailleurs apprécient les cautions personnelles, pourtant difficiles à actionner. Cela montre que l’intéressé a un lien social avec des parents ou des amis", concède le juriste de la CLCV. Mais à ses yeux, "la personnalité du locataire, savoir s'il est sérieux, s'il est rigoureux, s'il est passionné par son travail, comment il entend sa relation avec le bailleur", a aussi son importance. 


Une fois le bail signé, si vous gérez votre bien vous-même, vous devez en effet avoir une grande disponibilité sur toute la durée de la location. Il convient de connaitre non seulement les obligations du locataire mais aussi les vôtres. C'est nécessaire pour régler, avec la tête froide, les éventuels problèmes qui peuvent arriver. Par exemple, si une chaudière tombe sérieusement en panne, il vous appartient de la remplacer (alors que s'il ne s'agit que d'une petite réparation, elle incombe au locataire). Il faut, alors, pouvoir s'en occuper rapidement, quitte à venir sur les lieux. Une communication fluide évitera aux uns comme aux autres de se braquer. Et au locataire de décider (bien qu'il n'en ait pas le droit) de ne plus payer son loyer tant qu'il estimera ne pas avoir eu gain de cause. Finalement, un bon locataire, c'est aussi un bon bailleur.

Sur le même sujet

Plus d'articles