Immobilier : Taux, prix, transactions... après une année 2019 record, à quoi s'attendre en 2020

Une carte de France scrutée à la loupe / Photo d'illustration
Immobilier

ACHAT - Après une année 2019 exceptionnelle, les professionnels de l'immobilier s'attendent à des prix toujours en hausse en 2020. La demande devrait être portée par des taux d'intérêt des crédits encore très bas même si une légère remontée n'est pas exclue.

Rien ne semble pouvoir enrayer la machine. En 2019, l'immobilier a battu de nouveaux records d'autant plus marquants que le secteur a connu précédemment trois années déjà exceptionnelles. Le nombre de transactions sur douze mois a ainsi dépassé la barre du million (pour les seuls logements anciens), selon les Notaires de France. 

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers historiquement bas ont pour leur part joué comme un moteur attisant la demande. Alors qu'une remontée avait été envisagée, ceux-ci ont finalement baissé en moyenne de 0,3 point entre le début et la fin de l'année, pour finir à 1,12% toutes durées confondues et hors assurance (0,87% sur 15 ans, 1,04% sur 20 ans, 1,30% sur 25 ans), selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA, référent sur le sujet.  

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Ces crédits dont le coût n'a jamais été aussi faible (au point que l'assurance revient désormais parfois plus cher que l'emprunt lui-même), ont en effet amplifié la capacité d'emprunt des ménages sans pour autant augmenter leurs mensualités de prêt. D'autant que les durées de prêt se sont allongées, atteignant par exemple au sein du réseau de courtiers Vousfinancer en moyenne 21 ans et 11 mois, pour un prêt de 194.000 euros et un apport de 43.000 euros. 

Du même coup, "cela a resolvabilisé une partie des ménages en leur permettant d’emprunter davantage à revenu égal, les banques ont en parallèle allongé les durées des crédits, entraînant de ce fait une hausse des montants accordés", explique Sandrine Allonier, porte-parole du réseau. Cela a donc rendu éligibles des emprunteurs, surtout des profils plus jeunes (à noter que l'âge moyen se situe à 37 ans), qui n'auraient pas pu prétendre à un prêt avec des mensualités plus élevées car, sans cela, leur taux d'endettement aurait dépassé un tiers de leurs revenus. 

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Ces crédits moins coûteux ont également permis de compenser la hausse des prix de l'immobilier... tout en y contribuant. A l'échelle nationale, le mètre carré a ainsi augmenté en moyenne de 1,9% sur l'année écoulée pour s'établir à 2.632 euros au 1er janvier 2020, selon MeilleursAgents, site spécialisé qui permet d'estimer le prix moyen au mètre carré à une adresse donnée. 

Une moyenne qui cache des disparités selon les régions ou les villes. Si Paris (10.175 euros/m² au 1er janvier 2020, +8% sur un an) et quelques grandes villes tirent les prix vers le haut (notamment Lyon : 4.596 euros/m², +11% ; Nantes : 3.315 euros/m², +9,5% ; Toulouse : 3.169 euros/m², +7,3%), d'autres plus rares accusent des baisses (notamment Nice : 4.150 euros/m², -0,9% ; Mulhouse : 1.193 euros/m², -5,1% ; Le Havre : 1.772 euros/m², -4,3%). 

Nous anticipons une hausse de 1,5% des prix dans l'Hexagone en 2020- Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents

Qu'en sera-t-il en 2020 ? Selon les professionnels, la progression n'est pas près de s'arrêter mais son rythme devrait cependant un peu ralentir. "Je suis confiant quant à la bonne santé du marché dans les mois à venir, nous anticipons une hausse de 1,5% des prix dans l'Hexagone en 2020", prévoit ainsi Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Toujours à ses yeux, l'augmentation devrait avoisiner les 5% dans le top des dix grandes villes et même de l'ordre de 9% à Nantes et Toulouse, tandis que Paris pourrait voir flamber ses prix à nouveau de 6%. 

Quant aux taux, ils pourraient légèrement remonter en 2020 tout en restant très attractifs, conformément à la politique de taux bas de la Banque centrale européenne. "Pendant l'année 2019 exceptionnelle, la plupart des banques ont dépassé leurs objectifs. La production de crédits a augmenté de 20% par rapport à 2018. Désormais pour 2020, elles ont les mêmes objectifs qu'en 2019 mais sans avoir envie de les dépasser, contrairement à ce qui a eu lieu l'an dernier.  Elles comptent ainsi accorder moins de crédits mais rechercher une meilleure rentabilité grâce à des taux légèrement relevés. Une contraction - sans pour autant casser le marché- est donc à prévoir",  estime Sandrine Allonier de VousFinancer, jointe par LCI.

Une demande ralentie par les grèves ?

Les tout derniers chiffres que celle-ci nous fournit illustrent cette prévision : "Quelques banques ont relevé leurs taux de 0,10 point en janvier par rapport à décembre. Une ou deux autres de 0,2 point. Tandis qu'une banque nationale relève son taux de 0,10 point pour le troisième mois consécutif (novembre, décembre, janvier). Il s'agit de remontées faciales qui n'empêcheront pas les établissement d'appliquer une décote au cas par cas en faveur des bons  clients qu'elles souhaitent capter. Les écarts vont donc se creuser entre les meilleurs dossiers et les plus basiques".  

À noter cependant que deux scénarios peuvent se produire à l'issue du mois de janvier traditionnellement peu dynamique. "Si la demande est en outre ralentie par le contexte des grèves (pour mémoire : l'an dernier, elle avait baissé de 30% en raison du mouvement social des Gilets jaunes), les banques seront éventuellement amenées à baisser leurs exigences. À l'inverse, si la demande se maintient, une légère augmentation de taux peut bel et bien être envisagée", analyse-t-elle.  

Le taux d'endettement est repassé fin 2019 sous la barre des 30% "- Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer

La sonnette d'alarme tirée par les autorités financières mi-décembre pour inciter les banques à la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers est-elle susceptible d'introduire un grain de sable dans les rouages de cette machine qui semble si bien huilée ? Le Haut conseil de stabilité financière, qui rassemble notamment le ministère de l'Économie et la Banque de France, a en effet fait part de ses inquiétudes face aux ménages qui s'endettent pour devenir propriétaires. L'organisme avait ainsi recommandé aux établissements de ne plus accorder de crédits sur une durée supérieure à 25 ans et de limiter le taux d’endettement à 33%.

Une précaution certes louable mais qui n'a pas vraiment lieu d'être actuellement, à en croire par exemple le réseau de courtiers Meilleurtaux.com : "Dans notre cas, dans les faits, les établissements de crédit respectent toujours un ratio d'endettement proche de 33% et les seuls cas où il peut dépasser le tiers de revenus et atteindre 35% ou plus sont ceux de ménages à revenus élevés, ou dans les cas d'investissement locatifs. Par ailleurs, la prescription qui consiste à ne pas prêter au-delà de 25 ans est également sans réelle conséquence car sur l'année 2019, les produits sur 30 ans étaient extrêmement rares, voir totalement inexistants", précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.

Même son de cloche chez Vousfinancer,  qui rappelle en outre à LCI que "le taux d'endettement moyen a baissé à 29,95 % en septembre, repassant pour la première fois depuis mai 2018 sous la barre des 30%. Sans oublier que les banques étudient aussi le 'reste-à-vivre' qui peut , en cas de montant insuffisant, les conduire à refuser un prêt alors que le taux d'endettement ne dépasserait pas 33%". 

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