Réduction d'impôt Pinel : zones, loyers, plafonds... comment bénéficier de cet investissement locatif ?

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IMMOBILIER - Acheter un logement neuf en zone tendue pour le proposer à la location peut engendrer une réduction d'impôt pouvant atteindre 6.000 euros par an. Les conditions et les contreparties sont toutefois nombreuses. LCI fait le point.

Récemment prolongé jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel permet toujours de cumuler jusqu'à 63.000 euros de réduction d'impôt sur 12 ans. Cet avantage fiscal, entré en vigueur en 2013 (d'abord sous le nom de dispositif Duflot) a vocation à stimuler la construction de logements. 

Pour en bénéficier, l'investisseur doit acheter un bien neuf dans une localité où le besoin de logements est important et le mettre en location nue pendant au moins 6 ans. Le loyer est plafonné et le locataire ne doit pour sa part pas disposer de ressources supérieures à certains montants (assez élevés). Plafonds, emplacements, contreparties... voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer. 

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Qui peut en bénéficier ?

Ce dispositif est destiné aux particuliers qui souhaitent acheter un bien pour le louer. Il est généralement intéressant pour les contribuables qui paient de 3.000 à 10.000 euros d'impôts par an. A noter que les anciens dispositifs Scellier, Robien et Borloo ont disparu au profit de l'actuel Pinel. 

Pour quel logement ?

Pour bénéficier du dispositif, l'investisseur doit acheter un logement neuf ou encore en construction. Le bien ne doit pas coûter plus de 5.500 euros/m² ni dépasser au total 300.000 euros. Autre condition, il doit se situer dans une zone ou le déséquilibre entre l'offre de logements à louer et la demande est fortement marqué. Il s'agit de la zone A bis (Paris et la petite couronne), la zone A (Côte d'Azur, Ile-de-France, partie française de l'agglomération genevoise) et la zone B1 (grandes métropoles régionales et grande couronne parisienne). 

A noter que depuis janvier 2019, la zone B2 (villes périurbaines) et la zone C (campagne) sont, à quelques exceptions près, exclues du dispositif. A noter également que le plafonnement du prix au mètre carré exclut, de fait, Paris (où la moyenne frôle les 10.000 euros/m²) du dispositif, mais pas forcément sa petite couronne.

Cliquez ici pour accéder au moteur de recherche officiel permettant de connaître la zone d'une commune donnée.

Pour quel avantage ?

L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu dont l'importance dépend de la durée pendant laquelle il s'engage à louer son logement (non meublé) :

• Réduction de 12% du prix de revient (prix d'achat + éventuelles dépenses annexes) si le bien est loué pendant 6 ans (dans la limite de 36.000 euros étalés sur cette période)

• 18% pour 9 ans (maximum de 54.000 euros en fin de compte)

• 21% pour 12 ans (maximum de 63.000 euros en fin de compte)

Comment faire la demande ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt offerte par ce dispositif, il convient de remplir d'entrée de jeu la déclaration d'engagement de location 2044-EB, puis, chaque année, la déclaration de revenus fonciers 2044 et la déclaration complémentaire 2042-C. A noter que l'avantage fiscal est non seulement pris en compte dans le plafond des niches fiscales de 10.000 euros par an mais aussi qu'il donne lieu au versement d'une avance de 60% de la part du fisc dès janvier.  

Quelles contreparties ?

Outre la durée de location du bien de 6 ans minimum et son emplacement dans une zone éligible, des conditions liées au loyer et au locataire sont à respecter :

• Ne pas dépasser les plafonnements de loyer décidés chaque année par l'Etat en fonction de la zone.  Ceux-ci sont actuellement de 10,28 euros/m² en zone B1, 12,75 euros/m² en zone A et 17,17 euros/m² en zone A bis. Pour calculer le loyer maximum, il convient d'appliquer un coefficient multiplicateur (plafonné à 1,2 et que l'on obtient en additionnant 0,7 à 19/S, S étant la surface). 

Par exemple, pour un petit deux-pièces de 35 m² en zone A bis, le loyer ne pourra pas être supérieur à 721,14 euros. Un conseil donc : veillez à ce que le loyer maximum de la zone où se situe le bien convoité ne soit pas trop éloigné des loyers qui y sont effectivement pratiqués.

• Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds déterminés en fonction de la composition du foyer et de la zone où le bien se situe. Le revenu fiscal de référence de l'intéressé ne doit par exemple, en zone A bis, pas excéder 38.2376 euros pour une personne seule ou 57.146 euros pour un couple. Retrouvez ci-dessous le tableau consultable sur la fiche pratique du site de l'administration française.

A noter que le locataire peut être l'enfant ou le parent du bailleur à condition de ne pas appartenir au même foyer fiscal et que, quel qu'il soit, il doit utiliser ce logement en tant que résidence principale. 

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