Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers, effectif à Paris à partir de ce lundi 1er juillet

Ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers, effectif à Paris à partir de ce lundi 1er juillet
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LOGEMENT - L'encadrement des loyers est rétabli dans la capitale au 1er juillet 2019, près de deux ans après sa suspension par la justice. A qui s'adresse-t-il ? Pour quels loyers à l'arrivée ? LCI fait le point.

Il est de retour, un peu moins de deux ans après sa suspension par la justice administrative. L'encadrement des loyers, dont la nouvelle mouture s'appuie sur la loi Elan votée fin 2018, sera à nouveau expérimenté à partir du lundi 1er juillet, pour une durée de cinq ans, dans la capitale. Tous les baux signés à compter de ce jour, pour une location meublée ou non meublée, qu'il s'agisse d'une première location ou d'une relocation, sont concernés. 

En revanche, les locations en cours et les reconductions tacites n'entrent pas dans ce cadre, ce qui signifie qu'un locataire ayant signé un bail avant la date butoir du 1er juillet ne peut pas prétendre à une révision de son loyer. 

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Comment le loyer est-il calculé ?

Le préfet de région a signé, fin mai, l’arrêté fixant les loyers de référence à Paris à compter du 1er juillet 2019. Ils seront révisés chaque année, également par arrêté. Le texte fixe trois loyers de référence s'appuyant sur les éléments fournis par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) : un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20%) et un loyer de référence minoré (inférieur de 30%). La fixation du bail devra donc être comprise dans une fourchette située entre ces trois loyers de référence. 

Dans certains cas, le bailleur peut ajouter au loyer de référence majoré un "complément de loyer", à condition que le logement propose des prestations spécifiques, comme une vue exceptionnelle, une terrasse, un jardin ou encore des équipements de haut standing. Précision importante : les loyers sont calculés hors charges, il faut donc ajouter au calcul les charges mensuelles correspondant au logement. 

L'arrêté préfectoral a déterminé 14 secteurs géographiques à Paris, englobant 80 quartiers, chacun ayant son propre loyer de référence. 

Quel effet sur les loyers à Paris ?

Selon une récente étude réalisée par Meilleurs Agents, sur la base de 30.000 annonces de logements non meublés, plus de 40% des annonces dépassaient ce loyer de référence majoré durant l'été 2018 - période où l'encadrement des loyers était de toutes façons suspendu. Le dépassement pouvait atteindre 74% du prix de référence dans le 4e arrondissement (secteur Notre-Dame), et 66% dans le 6e arrondissement (secteur Jardin des Plantes). 

Les services de l'Etat ont mis à la disposition des locataires et des bailleurs un simulateur en ligne permettant de connaître le loyer qui s'appliquera à partir du 1er juillet, en fonction de la taille du logement, de sa date de construction, de sa localisation et de son caractère meublé ou non meublé. A titre d'exemple, un studio non meublé de 15 mètres carrés dans le secteur de Notre-Dame ne pourrait excéder un loyer mensuel de 583 euros hors charges. Un appartement de deux pièces de 40 mètres carrés rue Amelot (11e) ne pourrait, quant à lui, excéder 1064 euros mensuels. Un trois-pièces de 60 mètres carrés rue Lantiez (17e) serait plafonné à 1626 euros. Encore faut-il que les bailleurs appliquent la loi. 

Quels recours ?

Sur le même modèle que la première expérimentation, le non-respect de l'encadrement des loyers se sanctionne a posteriori. Le bailleur a l'obligation d'inscrire les loyers de référence dans le contrat de location - faute de quoi le tribunal d'instance peut être saisi par le locataire dans un délai d'un mois après la signature du bail. 

Si le montant du loyer s'avère supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation d'une "action en diminution du loyer". Si la conciliation est impossible, le locataire pourra saisir le tribunal d'instance. Le bailleur pourra en faire de même pour réclamer une réévaluation, s'il constate que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. 

Sera-t-il contesté ?

Comme lors de la première expérimentation, entre 2015 et 2017, l'encadrement des loyers va faire l'objet de recours. L'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), qui avait obtenu la première annulation - finalement contredite par le Conseil d'Etat -, a annoncé lundi un recours contre le décret du gouvernement qui a autorisé la nouvelle expérimentation. 

L'association compte également attaquer d'ici à la fin du mois de juillet l'arrêté pris à Paris, estimant qu'il n'est pas avéré que la capitale réunisse les critères prévus par la loi pour mettre en place un plafonnement. 

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