Location, résidence secondaire... Que faire si des squatteurs s'installent chez vous ?

Location, résidence secondaire... Que faire si des squatteurs s'installent chez vous ?
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MARCHE A SUIVRE - Des retraités ont récemment eu la mauvaise surprise de trouver des squatteurs dans leur résidence secondaire. Selon la loi, il n'est pas possible de les déloger à moins d'une très longue procédure juridique. LCI vous éclaire sur les différentes démarches envisageables.

Tout est bien qui finit bien pour ce couple de retraités originaire de la région lyonnaise. Venu séjourner dans sa maison secondaire sur la Côte d'Azur il y a trois semaines, il l'a trouvée, comme le rapporte Nice Matin, occupée par une famille de squatteurs. Malgré son combat médiatique et judiciaire, impossible de les déloger rapidement. C'est finalement suite au placement en garde à vue pour violences conjugales de l'un des squatteurs que la maison a été libérée.

Celle-ci l'avait pourtant été une première fois, le 1er septembre, alors que les occupants indésirables s'étaient absentés et que la police municipale de Théoule avait réussi à faire entrer les retraités chez eux. Mais au retour des squatteurs, la procureure de la République de Grasse avait ordonné l'expulsion du couple de retraités de chez eux et autorisé le retour des squatteurs. La situation est dénoncée par le maire de Théoule-sur-mer, commune dans laquelle se situe la résidence secondaire du couple de septuagénaires. Il demande à la ministre de modifier la loi concernant les maisons secondaires. Il faut dire que la législation peut parfois réserver quelques surprises. 

En cas de squat de la résidence principale

Vous retrouvez votre logement occupé par des squatteurs à votre retour de vacances ? Dès le constat de l'occupation de votre domicile par des squatteurs, vous devez porter plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie, puis prouver que vous êtes bien propriétaire de ce logement à l'aide de factures ou d'une attestation fournie par un voisin, par exemple. Vous devrez ensuite faire constater par un officier de police judiciaire que le logement est squatté. 

À la suite de cela, il vous faudra demander au préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. Une fois les squatteurs informés de cette mise en demeure, ils doivent quitter les lieux sous le délai imparti par le préfet. S'ils ne s'exécutent pas, le préfet peut faire évacuer le logement par la force publique. L'expulsion peut alors avoir lieu, quelle que soit la période de l'année. La trêve hivernale ne s'applique pas en cas de squat.

L'article 226-4 du Code Civil stipule que "l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte" est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros d'amende. Le maintien dans le domicile d'autrui, donc le squat, à la suite de l'introduction mentionnée précédemment est puni des mêmes peines.

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En cas de squat de la résidence secondaire

Selon l'article 102 du Code Civil, "le domicile de tout Français, quant à l'exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement". Cela signifie qu'une personne ne peut avoir qu'un domicile, et donc qu'une seule résidence principale. Tout autre bien immobilier que celui dans lequel il réside principalement est considéré comme une résidence secondaire. Dans le cas du squat d'une résidence secondaire, la législation n'est pas la même que s'il s'agit d'une résidence principale. Si vous constatez à votre arrivée dans votre résidence secondaire que celle-ci est squattée, plusieurs démarches s'offrent à vous, selon que les squatteurs se sont installés depuis moins ou plus de 48 heures.

Logement occupé depuis moins de 48h

Si les occupants indésirables sont présents sur les lieux depuis moins de deux jours, vous devez porter plainte au plus vite auprès du commissariat. Les démarches sont ensuite les même que s'il s'agissait d'une résidence principale, à savoir prouver que le logement est bien à vous et faire  constater par un officier de police judiciaire que le logement est occupé et qu'il y a eu effraction.

Logement occupé depuis plus de 48h

En revanche, si les occupants sont présents depuis plus de 48h sur les lieux, la situation se complexifie. Vous devez alors engager un avocat chargé de saisir le juge du tribunal judiciaire dont dépend le logement squatté afin de demander l'expulsion des squatteurs et de les condamner à payer une indemnité d'occupation des lieux.  Vous devez également prouver que le bien immobilier vous appartient et que celui-ci est bien squatté via un huissier. Ce dernier doit ensuite transmettre aux squatteurs une convocation à l'audience puis leur signifier la décision du juge. Si les squatteurs ne quittent pas le logement dans le mois suivant la signification, l'huissier doit leur délivrer un commandement de quitter les lieux, et ce sur le champ. En cas de non-application de ce commandement, le préfet peut alors ordonner l'évacuation du logement par la force publique. 

Des locataires courte et longue durée ne veulent pas quitter les lieux

Le locataire ne paye plus ses loyers

Au yeux de la loi, un locataire ne payant plus son loyer n'est pas considéré comme un squatteur car il est entré dans les lieux avec l'accord du propriétaire suite à la signature d'un bail. En cas de loyers impayés, vous devez vous s'adresser à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, s'il y en a une, à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale - une caution gratuite couvrant les impayés accordée par Action logement - ou à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer. Si le locataire bénéficie d'une aide au logement, vous avez obligation de prévenir la Caf afin qu'elle entame une procédure pour loyers impayés.

Si le bail contient une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle de l'une des parties, vous devez prendre contact avec un huissier pour qu'il envoie au locataire un commandement de payer. Le locataire a ensuite deux mois pour régler ses loyers impayés, sauf s'il obtient auprès du tribunal de son domicile des délais de paiement. À l'issu du temps imparti, le locataire peut rester dans le logement s'il s'est acquitté de ses dettes. Si tel n'est pas le cas, il ne vous restera plus qu'à saisir le tribunal pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion.

Le locataire ne veut pas quitter le logement malgré la fin du bail

Selon la loi, un locataire qui refuse de quitter le logement après la fin du bail, et ce sans l'accord du propriétaire, n'est pas un squatteur. En cas de litige, vous devez vous assurer avoir donné congé à votre locataire en bonne et due forme. Dans le cas contraire, le bail est tacitement reconduit. Ce congé peut être envoyé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou remis par un huissier. Si le congé a bien été transmis mais que le locataire refuse de quitter les lieux, une action en justice devant le tribunal d’instance du lieu où est situé l’immeuble s'impose afin que le juge ordonne son expulsion.

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