Copropriétés : le Fonds de réserve pour travaux sur les rails

Depuis le 1er janvier 2017, toutes les copropriétés de plus de 10 lots sont contraintes de constituer un fonds de réserve pour travaux.

C’est parti : les propriétaires dont le logement se situe dans une propriété de plus de 10 lots (un lot = un espace d’habitation) sont désormais dans l’obligation d’alimenter un fonds de réserve pour travaux. Ce dispositif remplace le fonds d’avance pour travaux, destiné à provisionner le financement de l’entretien ou de la conservation des parties communes qui était en vigueur depuis 1994. 


Le nouveau fonds qui résulte du vote de la loi Alur (pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 a pour objectif d’anticiper le financement de travaux importants de rénovation des copropriétés, (notamment énergétiques). Dans le cas d’une résidence neuve, cette obligation ne s'applique que 5 ans après la livraison du bien. D’autres dispenses sont possibles comme celle concernant les immeubles dont le Diagnostic technique global (DTG) fait apparaître l'absence de besoin de travaux au cours de la décennie suivante.


Partant du principe qu’il est plus facile de faire voter la réalisation de travaux nécessaires lorsqu’ils sont partiellement préfinancés, ce fonds doit représenter au minimum l’équivalent de 5% du budget annuel des charges de copropriété. Ce pourcentage peut être plus important si les copropriétaires le décident lors de l’Assemblée Générale annuelle. 

Qui va payer quoi ?

L’individualisation des cotisations s’effectue de la même façon que pour les autres charges. Il est fractionné en fonction du nombre de tantièmes détenus par les copropriétaires. Les tantièmes représentent une fraction exprimée en millièmes de l'ensemble des parties communes d'une copropriété. Ils sont calculés en fonction de la superficie et de la situation des lots. C'est sur cette valeur que les droits de vote aux assemblées générales et les charges des copropriétaires sont fixés.


Les fonds versés sont attachés à un lot et appartiennent au syndicat de copropriétaires. Ils ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. Le vendeur devra donc les répercuter sur l’acheteur s’il veut rentrer dans ses frais.


Même s’ils apportent des clarifications, les textes officiels laissent planer le flou quant à la mise en œuvre pratique de l’appel des cotisations et le suivi du solde du compte travaux attaché à chaque lot. De même, les affectations des fonds cotisés aux travaux qu’ils doivent ainsi que la répartition de ces affectations ne sont pas précisées.

Compte séparé

Le syndic est dans l’obligation d’ouvrir un compte séparé pour recueillir cette épargne. Théoriquement ce compte peut être rémunéré. Mais, compte-tenu du faible niveau actuel des taux, la rentabilité dégagée sera très modeste. Lorsque le montant du fonds de travaux atteindra un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic devra inscrire deux questions à l'ordre du jour de l'assemblée générale. La première portera sur l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné au code de la construction et de l'habitation ; la seconde, sur la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.

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Copropriété, mode d’emploi

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