Votre propriétaire vend ? Vous pouvez être prioritaire pour acheter le logement

Votre propriétaire vend ? Vous pouvez être prioritaire pour acheter le logement

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Un bailleur peut vendre le logement occupé par son locataire. Si ce dernier est prêt à l’acheter, il peut réaliser une bonne affaire. Explications.

Si votre propriétaire veut vendre son bien libre de toute occupation, le père Noël est peut-être en train de frapper à votre porte. En effet, bien que cette pratique ne soit pas obligatoire, l’usage veut que le prix de vente proposé au locataire en place soit diminué de 5 à 10% par rapport au prix de marché. Cette ristourne n’est pas le fruit du hasard. Quand un un logement est vendu occupé, il subit une décote de + ou - 10% par rapport à une vente libre. Dans certains cas, le bailleur acceptera donc de vous consentir tout ou partie de la baisse qu’il concéderait au repreneur si son bien était occupé. 


Le propriétaire ne peut vendre son logement sans vous tenir informé de ses intentions. Vous jouissez d'un droit de préemption. Il vous donne le droit d’achat prioritaire du bien que vous occupez. Lorsque le bailleur se décide à vendre, il doit vous avertir 6 mois et un jour avant l'échéance du bail, généralement par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier. 

Le congé pour vente libre doit notamment spécifier le prix de vente demandé. C’est sur cette base qu’il faut négocier pied à pied avec le bailleur. Son prix initial doit être réaliste. S’il est excessif on pourra lui reprocher son intention de dissuader le locataire d'acheter. Le vendeur n'a pas le droit d'inclure le montant de la commission d'une agence immobilière dans le prix de vente (cass. Civ 3e du 3 juillet 2013, n° 12-19442). Elle s’ajoutera ensuite comme lors d’une transaction traditionnelle.


L'offre de vente doit reproduire fidèlement le descriptif des lieux figurant au bail. L’oubli d’un élément (cave, etc.) entraînera sa nullité. Dès la réception du congé, votre priorité d’achat est effective. L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter : vous devrez quitter le logement à la fin du bail. Si vous acceptez l'offre, il faut en informer votre propriétaire par lettre recommandée avec AR au plus tard deux mois après la date de réception de son offre de vente. De là, vous disposerez d'un délai de 2 mois (4 mois si vous avez besoin de souscrire un prêt immobilier pour financer l’opération) pour signer l'acte de vente authentique chez un notaire. Ce délai court à partir de la date d'envoi de votre réponse au propriétaire.


Si, finalement, votre propriétaire décide de vendre le logement à un prix inférieur à celui indiqué lors du 1er congé, il devra vous en notifier un nouveau. Sa validité est d’un mois. Les délais supplémentaires de 2 et 4 mois en cas d'acceptation sont inchangés. Si votre propriétaire ne respectait pas cette procédure au pied de la lettre, il serait dans l'obligation de vendre le bien occupé.

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