Immobilier : un passage ouvert accordé au voisin déprécie le terrain

Immobilier : un passage ouvert accordé au voisin déprécie le terrain

VIE PRATIQUE - Si vous devez laisser un passage sur votre terrain pour désenclaver un voisin, l'indemnité qu'il vous doit ne se limite pas aux dégâts potentiellement causés et doit prendre en compte la diminution de la valeur du terrain.

La propriété privée garde un intérêt fondamental et une grande valeur aux yeux de la justice. Il arrive qu’un terrain ne soit accessible qu’en passant par un autre espace privé. La Cour de cassation juge fréquemment enclavé un terrain agricole dont la desserte éventuellement existante ne permettrait pas l'accès par les engins agricoles nécessaires ou encore une habitation non-accessible par des véhicules de secours notamment. Elle a également jugé en juin 2015 qu'il y a enclave si un chemin d'accès ne présente pas la largeur minimale prévue par le règlement local d'urbanisme.

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Selon la loi, le passage sur le terrain voisin doit se faire selon le tracé le plus court ou le moins dommageable. À ce sujet, la Cour de cassation a jugé en mars 2014 que le bénéficiaire de ce passage chez un voisin doit, outre l'indemnité due, assumer les frais d'entretien liés éventuellement à l'éclairage, au nettoyage, à l'entretien des portes et de la voie elle-même.

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Valeur du terrain en baisse

Or, si vous devez accorder à autrui un morceau de votre propriété, quel qu’en soit l’usage, vous risquez d’en faire baisser mécaniquement la valeur. La Cour de cassation n'indique pas de quel ordre s’exerce cette dépréciation par rapport à la valeur vénale du terrain utilisé. Les juges précisent seulement que "l'indemnisation due ne se limite pas au dommage causé par l'usage du passage ou par un déplacement de clôture, mais doit prendre aussi en compte la dépréciation d'un terrain devant demeurer ouvert à un tiers afin de devenir utilisable par lui." En décembre 2017, les juges ont toutefois estimé qu'un voisin enclavé ne peut pas exiger un accès carrossable si la configuration des lieux ne justifie qu'un accès piétonnier.

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